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Martes, 18 de diciembre de 2018
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Publicado en IBEX 35 Miércoles, 14 de marzo de 2018 12:00

Merlin Properties: de Neutral a Compra con un P. O. de 13,8 €/acc

Bankinter | Mejoramos nuestra recomendación desde Neutral a Comprar y revisamos nuestro precio objetivo desde 12,6 euros hasta 13,8 euros. La tendencia alcista de las rentas y el valor de los activos junto con el menor riesgo percibido por el mercado son los principales catalizadores. 

 

La rentabilidad por dividendo (4,2%) es atractiva en un contexto de tipos de interés reducidos. El descuento de 9% frente al NAV al que cotiza la compañía supone una oportunidad con un potencial de revalorización de +15%.

 

Los resultados de 2017 superaron las expectativas, con un incremento de +33,7% en ingresos por rentas hasta 469,4 millones de euros, y +29,3% en Ebitda. El BNA ascendió hasta 1.100 millones de euros (+88,9%). El fuerte crecimiento se debe al incremento de rentas, al efecto positivo de la integración de Metrovacesa a finales de 2016 y la revalorización de +10,5% en la cartera de activos. Valoramos positivamente el aumento de +2,7% en las rentas comparables, la tendencia positiva en el ratio de ocupación (92,6% frente a 92,5% en 3T17 y 91,4% en Dic16) y el aumento del flujo de caja operativo recurrente por acción hasta 0,62 euros (+11,9%).

 

En nuestra opinión, la cotización se mantendrá respaldada por las siguientes dinámicas positivas en los próximos trimestres:

 

Incremento de rentas en oficinas. La tendencia de las rentas continuará siendo alcista tras un año 2017 muy positivo (+7,8% a/a en el Central Business District de Madrid). La cartera de oficinas mantiene un potencial de incremento de rentas en renovaciones que estimamos en +3,1% para el conjunto de la cartera. La recuperación del empleo y la actividad empresarial en España y Portugal permitirán que la contratación de oficinas continúe aumentando y que la ocupación de los activos adquiridos tras la integración de Metrovacesa siga aumentando.

 

Crecimiento del segmento logístico. Los activos logísticos mantendrán un release spread cercano a +10%, gracias a la elevada demanda derivada del ciclo expansivo en España y el auge del comercio electrónico. Además, la buena ubicación y los elevados porcentajes de pre-alquiler de los activos en desarrollo permitirán una notable compresión de rentabilidades desde el yield promedio actual de 8,0%.

 

Visibilidad de márgenes. La eficiencia en costes de la compañía (gastos generales limitados a un 5,75% de las rentas brutas en 2018-19) otorga una notable visibilidad a los márgenes de la compañía y su capacidad de generación de caja recurrente para financiar su plan de inversión de 459 millones de euros en reposicionamiento de activos hasta 2021.

 

Dividendos crecientes. El guidance de dividendo para el año 2018 fijado en 235 millones de euros, (equivalente a 0,50 euros por acción) implica un aumento de +9% con respecto a 2017 y una rentabilidad por dividendo de 4,2%, muy atractiva en un contexto de bajos tipos de interés en Europa.

 

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