Usamos cookies propias y de terceros para mejorar servicios y mostrarle publicidad de su preferencia mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso.

Sábado, 23 de junio de 2018
Publicado en NACIONAL Lunes, 02 de abril de 2018 08:00

Claves de la recuperación del mercado de la vivienda

José Ramón Díez Guijarro (Bankia Estudios) | Con la reciente revisión alza de las previsiones económicas para este año por parte del consenso de Funcas (del 2,6% al 2,7%) y del Banco de España (del 2,4% al 2,7%) se confirma que los temores al efecto de un shock de incertidumbre en la economía española se han ido disipando, lo que unido al buen tono de la coyuntura internacional pueden volver a aproximar el crecimiento del PIB de nuestro país a la zona del 3%.

 

A este buen comportamiento del PIB está contribuyendo la reactivación del mercado de la vivienda; no en vano, este tipo de inversión restó, en términos acumulados, casi 6 p.p. al PIB desde 2008 a 2013 por el lado de la demanda, mientras el pasado año volvió a aportar casi medio punto porcentual al crecimiento, lo que se ha traducido en una creación de 64.000 puestos de trabajo en el sector.

 

La pujanza de las compras de extranjeros (89.000 viviendas), la afloración de demanda embalsada durante la crisis, impulsada por las atractivas condiciones financieras y la recuperación del empleo, más la atractiva rentabilidad por alquiler explicarían el cambio de tendencia en el mercado de la vivienda. Y, precisamente, los vectores que explican esta reactivación conforman una recuperación con características diferentes a otras etapas expansivas en el sector. Entre ellas, cabe resaltar la marcada disparidad geográfica en el comportamiento del mercado (hay provincias donde las transacciones aumentan a ritmos superiores al 20% y otras en las que se reducen), la pérdida de protagonismo de la demanda de vivienda principal debido a la débil situación económica de los segmentos más jóvenes de la población, el menor recurso a la financiación que en otros ciclos (solo el 64% de las compras se realizan con préstamos hipotecarios) y la mayor relevancia de la demanda turística, inversora y de reposición.

 

La pregunta es si, en este momento de normalización del sector, podemos estar viendo síntomas de excesos en el mercado que estén anticipando una vuelta a los problemas del pasado. Y, de momento, la respuesta es que estamos lejos de los umbrales de alarma. En términos macro, la inversión en vivienda ha pasado de representar un 12,1% del PIB nominal en 2006, a sólo un 5,1% en la actualidad, justo en los niveles medios de la UEM y por debajo de la importancia relativa de este tipo de inversión en Alemania o Francia. Analizando los datos del mercado, la conclusión es parecida, pues la promoción de nuevas viviendas solo representa un 10% de los máximos de la pasada década (80.000 frente a 885.000 unidades), las compraventas suponen un 58% de los niveles de 2007 y el número de viviendas hipotecadas es una cuarta parte del alcanzado en máximos. De la misma forma, aunque los precios desde mínimos han aumentado un 7%, todavía se encuentran un 25% por debajo de máximos. Las mayores tensiones se detectan en algunos municipios muy demandados (Calviá, Marbella, Sta. Eulalia, etc), con un impacto total limitado.

 

El único cuello de botella que se detecta en el mercado es el débil avance de la promoción en municipios muy demandados debido a la escasez de suelo finalista, al lento proceso de desarrollo del suelo urbano y a las estrategias de suelo de grandes fondos y promotoras, que están tensionando los precios. Quizás, la mayor debilidad es que, en esta fase inicial del ciclo de recuperación, la accesibilidad (especialmente de los más jóvenes) no ha terminado de mejorar lo necesario (34% de los ingresos se necesitan dedicar a una hipoteca), lo que unido a la escasa creación de hogares (43.000 el pasado año) representan un obstáculo a la recuperación tendencial de la demanda finalista de viviendas en los próximos años.  

Aviso:  Acceda al contenido completo de Consenso del Mercado sumándose a nuestra Zona premium.