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Publicado en Noticias Premium Viernes, 28 de septiembre de 2018 00:00

Juan Velayos: "Donde hay demanda ya no queda vivienda, por eso suben los precios"

Mari Pinardo | Neinor Homes es la primera promotora inmobiliaria que volvió a la Bolsa diez años después de la crisis. Juan Velayos, su consejero delegado, reconoce que muchas cosas han cambiado para bien desde entonces: "hace cuatro años no se hacía ninguna vivienda y ahora se hacen 90.000". Pero admite problemas muy arraigados en el sector: "España es tremendamente mala en la generación de oferta, estamos pagando los pisos mucho más caros de lo que podrían pagarse si hubiera un criterio transparente".

 

Dicen que no hay burbuja en el mercado de la vivienda y que, si la hay, es muy diferente a la que tocó techo hace 10 años. ¿Qué opina?

 

Hay tres indicadores que deberían hacernos estar tranquilos. Uno es la oferta y la demanda: España hace 80.000-90.000 viviendas al año y creo que, por conservador que seas, España necesita más de 100.000. Por lo tanto todavía no hay oferta suficiente para cubrir la demanda y ese es uno de los motivos por el que los precios suben. La burbuja aparece cuando no hay un equilibrio entre oferta y demanda y los precios siguen subiendo. Mientras no hay una oferta y una demanda equilibradas siguen subiendo los precios, es entonces cuando puede aparecer la especulación. Pero en principio esa es una regla de oro que nos deja tranquilos. La segunda es la existencia de fondos propios, a diferencia de lo que pasaba en el pasado. Cuando las copas las pagan otros te pides una de más, cuando las pagas tú ya te lo piensas. Mientras estás poniendo tu dinero hay mucha reflexión detrás de dónde lo pones y eso es sanísimo, es como el sector tiene que crecer. Tiene que haber fondos propios para comprar suelo. Y el tercero son las hipotecas: mientras los criterios con los que se den hipotecas al comprador de viviendas sean sanos no estás inflando la demanda. Si los bancos empiezan a darte dinero para la casa, el perro, el coche y las vacaciones, preocúpate. Si los bancos te están dando dinero pero tú también tienes que poner algo de ahorros, se equilibra mucho la demanda. Es decir, no generas demanda sin capacidad de pago. Con estos tres criterios ordenados podemos estar tranquilos.

 

En 2010, antes de la Sareb, un consejero de OHL nos comentaba que la mitad del parqué de viviendas vacías que había entonces en España no se iba a vender nunca y que sería mejor volarlas...

 

Hay viviendas que no tienen demanda. Si ves el mapa de España y, en concreto, dónde están las viviendas vacías, ves que se encuentran en localizaciones en las que no hay demanda; por el contrario en las zonas en las que hay demanda ya no queda oferta. Por lo tanto, posiblemente esas viviendas que están en localizaciones donde difícilmente va a haber demanda tienen una difícil salida, hoy y siempre. No sé si hay que volarlas, pero no tienen mucha salida.

 

Se habla mucho del desplazamiento de la demanda hacia el alquiler, ¿eso puede terminar revirtiendo en mayor interés por la propiedad?

 

El alquiler es un sector aún más granular si cabe. Hay muchos pequeños propietarios atomizados que alquilan al precio que pueden. Como no hay oferta de alquiler subirán los precios hasta donde les deje la demanda, hasta que no pueda pagarlo la demanda. A nosotros nos está favoreciendo y no es buena noticia. Al final si una hipoteca cuesta menos dinero que un alquiler encontramos mucho comprador que entre alquilar e hipotecarse, siendo mucho menos la cuota de la hipoteca, prefiere comprar.

 

Hablaba de generar oferta. ¿Y de falta de construcción? ¿Vamos a entrar en una nueva etapa de construcción o se seguirá trabajando con los activos disponibles?

 

Las grúas han vuelto y lo han hecho con mucha intensidad. España no hacía ninguna vivienda hace cuatro años y ahora hace 90.000. La intensidad de la actividad se ha recuperado muy rápido. Eso ha hecho que la capacidad instalada, no del sector constructor, que hay muchas y muy buenas constructoras en España, sino de los oficios que rodean a la construcción –las subcontratas que hay detrás– esa capacidad instalada, no lo esté haciendo con la suficiente rapidez y está poniendo presión al sector constructor. Es otro de los enormes retos que tenemos. Al final hay grandes actores: las administraciones, los promotores, los propietarios de suelo, las constructoras y la cadena de subcontratas que hay detrás. Otro de los grandes retos en la industrialización es cambiar las formas de trabajo entre los actores. Siempre han sido entornos de muy poca colaboración, muy de uno contra el otro, y eso está cambiando. Ahora hay nuevos sistemas, tecnología y corporaciones mucho más colaborativas que en el pasado. Si trabajamos todos juntos transformaremos el sector. Lo que no podemos hacer es seguir trabajando a espaldas unos de otros.

 

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