Usamos cookies propias y de terceros para mejorar servicios y mostrarle publicidad de su preferencia mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso.

Sábado, 15 de agosto de 2020

Pulse en el valor para ver ratios >

Publicado en GESTORES Viernes, 24 de julio de 2020 08:00

¿Diversificar en ladrillos, en fondos o en ambos?

Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | Leo este titular en el periódico: “La venta de casas sufre el peor mayo desde que hay registros”. Dos páginas después, aparece este otro: “La inmobiliaria de Warren Buffett abre oficina en Marbella”. Dos informaciones del mismo día (14 de julio, en “El País”) que muestran el diagnóstico actual de la inversión en inmuebles: el ladrillo ha sufrido y sufrirá aún más por culpa del coronavirus, pero tampoco lo enterremos, a la vista de que grandes inversores como el mismísimo Buffett siguen apostando por los inmuebles.

 

Para diversificar, continúo prefiriendo los fondos de inversión, pero sin dejar de reconocer que el mercado inmobiliario se compone, en realidad, de multitud de micro-mercados con situaciones y precios muy diferentes… que también pueden ofrecer algunas oportunidades.

 

Misma calle, mismo portal, misma superficie, similar distribución y calidades, pero un piso sale a la venta un diez o un quince por ciento más caro que otro. ¿Por qué? Porque el más caro es un ático y el otro un segundo. Ese diez por ciento de diferencia entre los áticos y el resto de pisos –constatado durante años en el mercado– es sólo una prueba de que, ni siquiera en el mismo sector (en este caso, el residencial) y en el mismo edificio, los activos inmobiliarios son homogéneos.

 

De hecho, ocurre todo lo contrario: pocos mercados muestran tan poca homogeneidad como el inmobiliario. Lo vemos incluso en estos momentos críticos: por seguir con el caso del ático, la demanda de estos últimos, así como la de los pisos con terrazas, resiste mejor la crisis que la del resto de viviendas. Todo el mundo sabe que el reciente confinamiento no será el último. Ya estamos viendo que la ebullición de rebrotes víricos quizás nos lleve a un nuevo estado de alarma, aunque las autoridades parezcan dispuestas a aguantar hasta después del verano como sea para, al menos, lanzarle un cable al sector turístico. Con esta perspectiva de nuevos encierros domiciliarios, la gente prefiere pisos exteriores, con terrazas y balcones o, a ser posible, áticos despejados donde poder confinarse con vistas a las estrellas. Lo mismo está ocurriendo con la demanda de unifamiliares, adosados o pareados, a ser posible con jardín y piscina (aunque sea comunitaria), aunque estén en la periferia, sobre todo si tele trabajas y no tienes que desplazarte al centro todos los días. Todas las previsiones indican que, pese al enfriamiento general en el sector residencial, estos dos tipos de viviendas, las unifamiliares y los áticos/pisos con terraza, resistirán mejor que el resto.

 

Si saltamos a otros sectores, vemos algunos casi desahuciados: ¿Quién se atreve ahora a comprarse un hotel? Si acaso, una casa rural, por aquello de que el turismo interior va a resistir mejor que el transfronterizo. Y, pese a que en los escaparates se multiplican los carteles de “se vende” o “se alquila”, incluso en algunas de las llamadas zonas “prime” de las ciudades, ¿invertiría usted en locales comerciales? Desde luego que no, a no ser que fuera a precios de derribo y el inversor tuviera capacidad de aguante hasta que los valores de esos activos vuelvan a los niveles previos a la pandemia, algo que según algunos análisis no ocurrirá hasta 2022 o quizás más tarde.

 

Sin embargo, una buena nave industrial, quizás abandonada en algunas de las anteriores crisis, puede reconvertirse en un activo valioso si se dedica a la logística y la distribución: ya sabemos que la ebullición del comercio por internet no sólo depende de las más modernas tecnologías, sino de inventos tan antiguos como la rueda (alguna furgoneta o moto tiene que distribuir los paquetes) o el ladrillo (en algún sitio hay que almacenar los productos).

 

Pese a esta enorme diversidad de activos y de perspectivas de precios, diversificar en inmuebles no es tan sencillo. El ladrillo físico es, por naturaleza, difícil de vender a buen precio cuando todo el mundo quiere hacerlo. Y no es cierto ese mantra de que “los pisos siempre suben”. No sólo pueden bajar, sino que suelen hacerlo con violencia en los momentos críticos, como la crisis de la renta fija de principios de los noventa, el estallido “subprime” de 2008 o la actual depresión vírica. Y eso afecta también a la inversión colectiva centrada en inmuebles: ya hemos comentado en esta columna que, por culpa de la pandemia, algunos fondos inmobiliarios se han bloqueado, se han vuelto sólidos como el ladrillo, con lo cual los inversores no pueden retirar de ellos liquidez, algo muy ansiado en momentos de crisis. Proliferan, por otro lado, las SOCIMIS, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, que sí pueden ser una vía para diversificar con acierto (todo depende de qué activos inmobiliarios tengan en cartera y de cómo los gestionen), con la ventaja de que, precisamente por cotizar en Bolsa, la liquidez es más sencilla, aunque puede ser a precios bajos si los parqués vuelven a sufrir, como es inevitable que ocurra.

 

Pero si el mercado inmobiliario es enormemente diverso, más diversidad aún encontramos entre los fondos de inversión, capaces de invertir en cualquier activo de cualquier mercado, e incluso de combinar en un solo fondo diversos tipos de activos, o de replicar un índice para pegarse a determinado tipo de valores… Esto no significa que debamos descartar el ladrillo como inversión. En estos momentos, además, encontraremos precios bajos. Pero, al margen del citado problema de liquidez (en medio de una depresión económica y de un desempleo descontrolado todo el mundo quiere vender y muy pocos pueden comprar), elegir es más difícil, incluso en el mismo segmento del mercado, incluso en la misma calle, incluso en el mismo edificio, incluso entre productos de superficies y calidades comparables… porque ya vemos cómo ciertos factores –la luminosidad y la posibilidad de contar con terrazas o balcones– ganan influencia en las cotizaciones del ladrillo.