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Lunes, 26 de agosto de 2019

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Publicado en CONSENSO Lunes, 29 de julio de 2019 00:00

Una expansión más sostenible para el sector inmobiliario: el precio de la vivienda avanzará en torno al 5% entre 2019-20

Caixabank Research | El sector inmobiliario español se adentra en una fase más madura del ciclo, caracterizada por una suavización del crecimiento de la demanda y de los precios. Los factores que apoyan la expansión del mercado inmobiliario (la creación de empleo, unas condiciones financieras favorables y una elevada demanda extranjera) siguen evolucionando de manera positiva, pero pierden algo de dinamismo.

 

 

La oferta de vivienda nueva sigue creciendo con vigor, especialmente en las zonas con mayor demanda. De cara a los próximos trimestres, la senda expansiva del sector tendrá continuidad. 

 

El sector inmobiliario español cerró el año 2018 con muy buenos registros: la compraventa de viviendas alcanzó las 516.000 unidades, un 10% más que en 2017; los visados de obra nueva superaron el umbral de los 100.000, un 25% más que el año anterior, y los precios de la vivienda aceleraron el paso, con un avance del 6,7%. La tendencia alcista del sector inmobiliario contrastó con una coyuntura económica que empezó a mostrar signos de agotamiento: el PIB de España creció un 2,6% en 2018, una cifra todavía elevada pero que se situó por debajo del 3% por primera vez en 3 años. Esta suavización del ritmo de avance de la economía española se explica por la pérdida de impulso de algunos factores temporales (como la reducción de los tipos de interés, una política fiscal expansiva o el descenso del precio del petróleo) que habían apoyado el crecimiento en los años anteriores. En 2019 y en 2020, prevemos que la senda expansiva de la economía tenga continuidad pero a un ritmo moderadamente inferior: según CaixaBank Research, el PIB español crecerá un 2,3% y un 1,9%, respectivamente.

 

En este contexto de paulatina ralentización de la economía española, contemplamos que la tendencia a la moderación también llegue al sector inmobiliario. Una moderación que no debe interpretarse como un signo de debilidad del sector, sino más bien como una normalización hacia tasas de crecimiento más sostenibles después del fuerte repunte experimentado durante la recuperación. Es decir, esperamos que el sector inmobiliario baje una marcha pero siga exhibiendo un desempeño favorable, como veremos a continuación.

 

Empezando por el lado de la demanda, observamos que, desde finales de 2018, el crecimiento de las compraventas se ha ido suavizando. Mientras que, entre enero y septiembre del año pasado, las compraventas crecieron un 11,2%, en el 4T 2018 avanzaron más lentamente (7,5%). Esta moderación ha tenido continuidad en el 1T 2019, con un avance más contenido (3,7%). Estos datos son coherentes con la información que proporciona Google Trends sobre la evolución de las búsquedas de vivienda en Internet. En los meses de abril y mayo, estas búsquedas han seguido ralentizándose.

 

La compraventa de viviendas por parte de extranjeros se está frenando de forma algo más pronunciada (–3% interanual en el 1T 2019), pero este dato debe interpretarse en un contexto en el que las compras de extranjeros, tras crecer muy rápidamente en los últimos años, se estarían estabilizando en niveles muy elevados. En efecto, el peso de las compraventas de extranjeros sobre el total apenas ha descendido: 12,2% en el 1T 2019 frente al 12,6% en 2018.

 

A pesar de la ralentización de las compraventas totales, destaca el comportamiento dispar entre las compraventas de vivienda de obra nueva y las de segunda mano. En efecto, a medida que las promociones inmobiliarias iniciadas en los últimos años van entrando en el mercado, la compraventa de vivienda nueva va ganando protagonismo: en el año 2018, creció más que la usada por primera vez en más de 10 años. Este buen comportamiento de las compraventas de vivienda nueva se mantuvo en el 1T 2019, con un avance del 14,4% frente al 1,4% de la vivienda usada. En consecuencia, el peso relativo de la vivienda nueva va recuperando terreno (18,4% en el 1T 2019), pero sigue muy cerca del mínimo y muy lejos del promedio de la última década (36%).

 

 

Los factores que apoyan la demanda de vivienda (la creación de empleo, las ganancias salariales, los bajos tipos de interés, la actividad hipotecaria y la demanda extranjera, principalmente) están ayudando a mantener una evolución favorable del mercado inmobiliario. Sin embargo, algunos de estos elementos, como la creación de empleo y la demanda extranjera, se espera que pierdan algo de dinamismo y el resto de factores no está ganando intensidad. En concreto, esperamos que el número de ocupados aumente todavía de forma considerable (400.000 en 2019 y en 385.000 en 2020), pero por debajo del promedio de 500.000 ocupados por año que se registró entre 2015 y 2018. Con todo, el crecimiento de los salarios, que se sitúa ligeramente por encima del 2%, apoyará el avance de la renta bruta disponible de los hogares en los próximos trimestres.

 

Por otro lado, las condiciones financieras seguirán siendo muy acomodaticias en los próximos años, ya que el proceso de normalización de la política monetaria que llevará a cabo el BCE será todavía más gradual de lo que se preveía hace unos meses. Nuestras previsiones apuntan a que el euríbor a 12 meses se mantendrá alrededor del 0,50% a finales del 2020.

 

El entorno de bajos tipos de interés y una coyuntura económica favorable siguen apoyando el flujo de crédito hacia las familias. Así, el volumen del nuevo crédito para financiar la compra de vivienda aumentó un 8,7% en el 1T 2019 (frente al crecimiento del 13,2% en 2018) y el número de hipotecas creció un 11,2% interanual en febrero de 2019 (acumulado de 12 meses). Merece la pena destacar que más del 40% de las hipotecas se contratan a tipo de interés fijo por la protección que ofrece este tipo de contrato ante una eventual subida de los tipos de interés. La nueva ley hipotecaria, que ha entrado en vigor el 16 de junio, promueve la contratación y la conversión de hipotecas a tipo de interés fijo, por lo que es de esperar que este tipo de hipotecas sigan ganando importancia.

 

En cuanto a la oferta, se observa que el sector de la construcción crece más rápidamente que el conjunto de la economía, de modo que su peso va aumentando pero sigue muy lejos del que alcanzó en el boom inmobiliario del 2000-2007. En concreto, el valor añadido bruto de la construcción representó un 5,9% del PIB en 2018 frente al 5,1% en 2014 (mínimo) y el 10,4% de 2006 (máximo). En términos de empleo, las cifras son similares: los ocupados en la construcción representaron un 6,3% del total en 2018, comparado con un 5,7% en 2014 (mínimo) y un 13,3% en 2007 (máximo).

 

En 2018, se visaron 100.733 viviendas de obra nueva, un 24,7% más que en 2017, una tendencia positiva que sigue afianzándose en los primeros compases de 2019 (+25,5% interanual en el acumulado de 12 meses hasta febrero). A pesar de este vigoroso crecimiento, es importante remarcar que el nivel actual de producción de nuevas viviendas se encuentra todavía por debajo de la creación neta de hogares proyectada por el INE (unos 135.000 hogares cada año en promedio en el periodo 2019-2025). Además, se observa una relación estrecha entra la demanda y la oferta, es decir, se está construyendo en las zonas donde hay más demanda. Otra forma de ilustrar que la oferta de obra nueva no parece que esté sobredimensionada es observándola en relación con la población. En el siguiente gráfico se puede apreciar que el número de visados de obra nueva por cada 1.000 habitantes en 2018 fue del 2,2, una cifra muy inferior al promedio histórico del 7,8.

 

En la coyuntura actual del sector inmobiliario, con una oferta de obra nueva que crece con fuerza y una demanda en ligera desaceleración, es de esperar que los precios tiendan a moderar su ritmo de crecimiento en los próximos trimestres. Con todo, el avance del 1T 2019 según el INE (basado en precios de transacción) fue de un notable 6,8% interanual. En los próximos trimestres, los avances seguirán siendo significativos, alrededor del 5% en promedio en el bienio 2019-2020 según nuestras previsiones.

 

La moderación prevista del ritmo de avance del precio de la vivienda, junto con el crecimiento de la renta disponible de los hogares, ayudará a contener el aumento de las ratios de accesibilidad a la vivienda y de esfuerzo experimentado durante la etapa de recuperación del sector inmobiliario. En efecto, según el Banco de España, en 2018 las familias destinaron 7,4 años de renta íntegra para comprar una vivienda, un año más que en 2013. El esfuerzo hipotecario2 también subió hasta el 32,3% en 2018 frente al 30,5% en 2015. Nuestras previsiones apuntan a que el esfuerzo hipotecario podría aumentar ligeramente, hasta el 33% a finales de 2020, a causa de un incremento del precio de la vivienda superior al de la renta bruta disponible de los hogares y a un alza muy moderada de los tipos de interés.

 

 

En definitiva, el sector inmobiliario español se adentra en una fase más madura del ciclo en la que los ritmos de crecimiento observados en el pasado tenderán a moderarse. Una moderación que debe interpretarse positivamente, puesto que ayudará a que la senda expansiva del sector sea más sostenible y duradera.

 

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