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Domingo, 15 de diciembre de 2019

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Publicado en IBEX 35 Viernes, 09 de junio de 2017 11:00

Merlin Properties: exposición al ciclo inmobiliario y dividendo atractivo

Bankinter | Los resultados del primer trimestre cumplieron las expectativas del mercado, con un incremento de +50,1% en las rentas brutas y +47,5% en Ebitda. El aumento de los resultados y el descenso del margen desde 87,1% hasta 79,2% es consecuencia de la integración de los activos de Metrovacesa desde Septiembre de 2017, que aportan más volumen con mayores tasas de desocupación.

 

Valoramos de forma positiva la evolución creciente de las principales magnitudes operativas: (i) El NAV por acción repunta +14,1% hasta 11,36€ y el flujo de caja operativo sube +4,6%. (ii) Las rentas comparables o like-for-like (que miden la evolución de activos en explotación en 1T16) suben +2,6%. (iii) El crecimiento de renta en renovaciones de contratos de alquiler aumenta +3,6%. (iv) La tasa de ocupación se sitúa en 92,3%, con un incremento de +102 p.b. con respecto a Dic16. Por último, la deuda neta se mantuvo prácticamente estable en 4.570 M€, lo que implica un apalancamiento loan-to-value de 45,6%.

 

Perspectivas favorables a medio plazo. Consideramos que la tendencia positiva de los resultados se mantendrá en la segunda parte del año, respaldada por: (i) Incremento sostenible en las rentas en oficinas debido a las renovaciones al alza de contratos existentes y una creciente absorción en Madrid, que permitirá seguir mejorando los ratios de desocupación hasta el 90% en próximos trimestres. (ii) Estimamos un fuerte crecimiento de los ingresos en Logística por el incremento de rentas de +8,0% en renovaciones y la contribución de nuevos activos adquiridos recientemente o desarrollados en 2017 que ya están prealquilados al 100%. (iii) La emisión de 600 M€ en bonos a 8 años con un cupón de 1,75% permitirá reducir el coste medio de la deuda a un nivel inferior a 2,2% y una reducción de costes financieros cercana al 5% en 2018.

 

Dividendo atractivo y ciclo como catalizadores. Ciclo alcista en sector inmobiliario.- A pesar de que las rentas en los Central Business District (CBD) de Madrid y Barcelona acumulan más de 3 años consecutivos de subida y se han situado en 29,5€ /m2 /mes y 22€ / m2 / mes respectivamente, estos niveles son inferiores en un 20% a los máximos alcanzados antes de 2008. Por otra parte, la elevada demanda de activos que generen yield en un entorno de tipos de interés cercanos a 0% seguirá impulsando una compresión de cap rates y un aumento de precios en oficinas y logística.  

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