Alphavalue / Divacons | El mega fondo inmobiliario de Blackstone (BREIT, 125.000 M $ en activos) ha copado los titulares de la prensa financiera durante los últimos días desde que dejó claro, que según los términos del fondo, las retiradas de capital están limitadas. Los clientes de las gestora solo pueden rescatar el 5% de su participación en el fondo cada trimestre o el 2% cada mes. Todo esto hace que los inversores en otros fondos en una delicada situación pidan que se les devuelva su dinero. A pesar de que Blackstone reafirmó su confianza en la calidad de los activos y en la estrategia es muy complicado frenar los miedos aun cuando el fondo tenga una evolución positiva. Los inversores con liquidez no venden lo que quieren, sino lo que pueden.

Como es habitual en una tormenta inmobiliaria, los fondos pueden “disimular” mucho mejor. No sólo tiene los mejores activos, sino que también pueden exprimirlos más en el improbable caso de que no se puedan vender al precio “correcto”. Cuentan con una doble salida, obviamente.

El plan en BREIT ( y presumiblemente en otros fondos) es aumentar los alquileres y expulsar rápidamente a los inquilinos morosos para que los nuevos paguen un “precio de mercado más alto”. BREIT argumenta que la demanda es notable, especialmente porque tienen una exposición relativa más alta en las áreas más demandadas, por lo que esta estrategia es viable.

La historia muestra que este tipo de postura “we differ” es la negación de un notable shock en el sector inmobiliario. Exprimir a inquilinos o empresas que buscan un lugar donde vivir o desarrollar su actividad sólo es viable mientras ambos clientes estén “ en el negocio”. Una curva invertida cada vez más pronunciada indica que esta expectativa no es una propuesta razonable.

Subir los alquileres no incrementa los precios

La idea de que los alquileres  pueden subirse no equivale a que el inmueble esté infravalorado en términos de activos brutos. Los profesionales del sector saben que ex ante los bienes inmuebles puede generar alquileres más altos y no esperan un transacción para determinar su NPV ( net present value). Además, comprar un inmueble ofrece una rentabilidad del 4% cuando el ratio actual es del 5%, si los alquileres pudiesen subir un +40% simplemente llevaría el nuevo retorno al 5,6%. No hay mucho margen de error. Y, obviamente, obtener una subida en las cicustancias macro actuales  es un poco atrevido cuanto menos. De modo que, al final, un contexto complejo económico gana y el rerono del 4% se convierte en un 5% en virtud de un valor bruto decreciente, no gracias a alquileres más altos.

Estas advertencias están destinadas a desinflar ciertas pretensiones. También está la cuestión de las deudas y obligaciones (pasivo) que pueden costar un “riñón”. Si bien es posible que algunos inversores piensen que los bancos centrales ya han terminado con el ciclo de subida de tipos, en un plazo de 2 a 5 años han subido entre +200 p.b. y +400 p.b según las zonas geográficas. Para hacer frente a esto, las subidas de alquiler  del +5% anual durante cinco años con una yield actual del 4% supondrá +20% p.b. al año ó +100% p.b. para el quinto año. Esto pagará la luz, pero no la financiación con las nuevas condiciones del mercado. De este modo, no hay duda de los managers de BREIT y sus comparables presionarán a algunos inquilinos reacios a nuevas condiciones en sus contratos, pero la economía del mundo real no puede esconderse. Y los mercados lo saben.