Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | Cada vez que resuenan con fuerza los tambores inflacionarios, se multiplican las recomendaciones de invertir en ladrillos como refugio contra la subida de precios. Ya en mayo, cuando comenzaba a hablarse mucho del IPC, puse en duda que comprar viviendas fuera una alternativa adecuada a los fondos aunque la inflación se disparara. Insisto en esa idea, lo cual no quita para que el inversor a largo plazo esté siempre atento a las oportunidades en un mercado como el inmobiliario, repleto de nichos y de micro mercados con precios y potenciales muy diversos.

Durante los últimos meses, proliferan los indicadores que muestran una espectacular recuperación del sector inmobiliario residencial. El último de estos indicadores es el proporcionado por el Instituto Nacional de Estadística: en septiembre se cerraron 53.410 compraventas de viviendas, la cifra más alta desde abril de 2008 (y no olviden que en septiembre de ese mismo año quebró Lehman Brothers, lo que disparó la crisis global del crédito). Por tanto, a la vista del fuerte aumento de las compraventas de viviendas, podríamos decir que, incluso con la pandemia de por medio, el ladrillo residencial ya habría superado el desplome iniciado hace trece años.

Como suele ser habitual, las ventas de viviendas segunda mano protagonizan esta estadística, con 42.477 operaciones, frente a sólo 11.000 compraventas de obra nueva. Unos datos que se ratifican con lo visto en Europa: según Eurostat, en el segundo trimestre de 2021, los precios subieron en la UE un 6,8%. 

De todos modos, el efecto de la pandemia ha sido radical: la demanda se frenó en un determinado momento y los precios se hundieron, la construcción se ralentizó y todo el mercado acabó distorsionado, por lo que no sorprenden ahora datos tan espectaculares pero que, como siempre en el mercado residencial, “van por barrios”. Es fácil apreciar como las ciudades con mayor tirón turístico –las famosas “zonas tensionadas” de que tanto se hablan– vuelven a ser las que lideran las subidas. Madrid y Barcelona, sobre todo en sus distritos céntricos, ya muestran otra vez precios casi de burbuja, poco recomendables para un inversor a medio y largo plazo.

Recuerden que no es cierto ese dogma de que la vivienda siempre sube: el desplome precisamente por la crisis de Lehman fue espectacular en la mayoría de los mercados. Entonces sí que se encontraban gangas, igual que en lo más duro de la pandemia. Ahora, sin embargo, es más difícil: los productos de calidad en los centros de grandes ciudades o en los mejores emplazamientos turísticos ya se están calentando, por lo que la búsqueda de oportunidades –siempre con objetivos de medio y largo plazo– se complica. Incluso con inflación, que para el mercado inmobiliario es como el dios Jano, que tenía dos caras: igual que puede animar a comprar viviendas, en la creencia, no siempre acertada, de que lo que más sube siempre es el ladrillo, puede estimular un repunte acelerado de los tipos de interés y, por tanto, de los tipos hipotecarios, lo cual constituye un freno para el despegue de los inmuebles.

Lo malo de este posible freno es que se convierta en un pinchazo posterior a una burbuja. Y de burbuja en el sector inmobiliario ya advirtió el Banco Central Europeo a mediados de noviembre. En opinión de la entidad, ahora hay mayor riesgo de correcciones en los precios de la vivienda a medio plazo, tras la sobrevaloración reciente. “En particular, los hogares con hipotecas a tipo variable o con plazos más cortos de tipo fijo en sus hipotecas están expuestos a una subida inesperada de tipos de interés”, señaló el banco. Y eso, obviamente, dificulta el pago de su deuda para estas familias, lo cual puede acelerar ventas indeseadas de inmuebles incluso a precios más bajos que los de compra.

La burbuja de que habla el BCE es precisamente hija de la pandemia: entre finales de marzo de 2020, en lo más crudo de la crisis vírica, y el mismo mes de un año después, cuando la vacunación se inició con fuerza en los países desarrollados, 43 grandes capitales registraron subidas de precios inmobiliarios de dos dígitos, según datos de la consultora Knight Frank. Pero en esa lista no hay capitales españolas, donde el calentón comenzó más tarde.

Si en lo peor de la pandemia dije en esta misma columna que era buen momento para cazar gangas en el ladrillo, reitero ahora el consejo de mayo de este año: si entonces ya se complicaba conseguir oportunidades para invertir en inmuebles, ahora, con la inflación ya bastante clara para los próximos meses y con cierta burbuja en los precios residenciales, no parece buen momento para deshacer posiciones en fondos de inversión y enterrar ese dinero en viviendas quizás ya sobrevaloradas. Además, la inflación pasará de largo, el mercado inmobiliario sigue muy distorsionado (incluso con posibles impactos políticos de fondo) y cualquier apuesta a corto o medio plazo tiene mucho riesgo. Lo cual no significa que no sigamos atentos a posibles micro mercados en los que las cotizaciones del ladrillo aún no se hayan calentado. En algunos emplazamientos, oportunidades, “haberlas, haylas”, pero, como las “meigas”, pasan volando y no son fáciles de detectar.