Manuel Moreno Capa, Director de GESTORES | “En este barrio se vende todo”, me comentaba hace unos días una agente inmobiliaria independiente. Se refería a uno de los más cotizados de Madrid, céntrico, magníficamente comunicado, con una gran infraestructura comercial y cultural, con numerosas universidades dentro y alrededor (generadoras de una incesante demanda de alquiler estudiantil)…

¿Pero va a seguir vendiéndose todo “después de…”?, pregunté. “La subida de tipos lo cambia todo, aunque es difícil aventurarse…”, respondió. ¿Sigue pensando en refugiar su dinero en ladrillos, quizás tras sacarlo de los fondos de inversión, a la vista de los bombardeos que están cayendo sobre Ucrania, sobre los mercados y sobre nuestras perspectivas de crecimiento económico? A principios de verano, concretamente el 8 de julio, titulé esta columna: “Cuenta atrás para el estallido de la burbuja inmobiliaria”. Comentaba precios irracionales, más altos que los de la Milla de Oro madrileña, en una exclusiva zona playera de Galicia. Pero aludía también a la multitud de rebajas que comenzaban a saltar en los portales inmobiliarios, precisamente en inmuebles de esos que parecían venderse a cualquier precio.

Y algunos expertos advertían ya de que, con la subida de tipos, el mercado inmobiliario se acercaba a una “tormenta perfecta”. Las subidas de tipos no sólo han llegado (un euribor en 1,249% marca el nivel más alto en una década), sino que prometen acelerarse, a ambos lados del Atlántico, durante lo que queda de año e incluso en el siguiente. A no ser que el régimen de Putin se derrumbe por su inmenso error ucraniano, igual que el soviético cayó víctima de su invasión de Afganistán. Los líderes de Kiev ya no hablan de paz, sino incluso de reconquista, lo que promete una guerra tan larga como el esfuerzo de Europa y Estados Unidos para apoyar militarmente a Ucrania, un esfuerzo que se está traduciendo en sacrificios para europeos y americanos, acosados por una inflación de dos dígitos y una seria amenaza de recesión económica.

Todos los síntomas graves que existían a comienzos del verano, se han acentuado ahora. Los inversores han sido en buena parte responsables del calentón de los precios en los centros de esas mismas ciudades donde ya ni siquiera hay disponibles habitaciones en alquiler para estudiantes que no estén dispuestos a pagar 600 euros al mes o más por cualquier cosa. Pero con el calentón reciente de los precios de los pisos, ni siquiera a un inversor le salen las cuentas: en ese “barrio en que se vende todo”, un amigo mío en busca de vivienda para habitar, no para invertir, ha visto “zulos” de dos habitaciones, canijos, oscuros y necesitados de una reconstrucción, a la venta por más de 300.000 euros. Si le metes 10.000 ó 20.000 euros para un lavado de cara, la inversión se pone en 320.000 más gastos e impuestos. Pongamos 330.000. Para lograr una rentabilidad por alquiler del diez por ciento, que neta de gastos e impuestos se quede en un seis o un siete (¡qué menos para un inversor exigente que busque refugio en el ladrillo ante la inestabilidad de los mercados financieros!), deberías sacarle 33.000 euros al año a esa inversión, es decir, 2.750 euros al mes.

Ese “zulo”, adecentado después de una reforma ​2 básica, debería atraer a dos o tres estudiantes de las universidades cercanas… si cada uno de ellos aceptara pagar más de 900 euros al mes (tal vez por una habitación sin siquiera ventana)… porque al inversor/rentista le sería difícil convencer a una familia para que pagara 2.750 euros mensuales por vivir en un piso bajo, oscuro, pequeño y mal distribuido. De hecho, ese mismo amigo en busca de piso ha comprobado que a la vuelta de las vacaciones han proliferado las ofertas, y las rebajas, en los portales inmobiliarios.

En ese mismo barrio ha podido ver hasta dos o tres pisos en un solo día… y descartarlos con premura porque enseguida aparecía otro mejor y más barato que el último que casi le había convencido. Repito al mensaje de comienzos del estío: la burbuja inmobiliaria ya está aquí. Cierto que estallará con menos intensidad en los emplazamientos de más calidad, en esos barrios en los que todo (o casi todo) se vende. Pero mucho cuidado ahora si entra en el ladrillo como inversión defensiva. Quizás proteja su dinero contra la inflación galopante, pero el escudo no es tan eficaz contra un frenazo económico que genere un aumento del desempleo y una espectacular caída de la demanda inmobiliaria, sobre todo si la fuerte subida de tipos hipotecarios complica la financiación.