Comprar el 18% de SFL mantiene a Colonial en el camino de la prudencia: Vender (P. O. 4,77 eur/acc)

Inmobiliaria Colonial

Alphavalue | Inmobiliaria Colonial (COL) es una compañía cuyo principal activo es el 82% del grupo francés listado Société Foncière Lyonnaise (oficinas por valor de 7.300 millones de euros en la ciudad de París, con un NNNAV de 4.600 millones de euros).

Hace escasamente una semana, Colonial ejecutó el acuerdo con Predica / Crédit Agricole (añadir, objetivo 14,4 € +) para hacerse con el 18% de Société Foncière Lyonnaise. De este modo, la exposición de Colonial al mercado de oficinas de París aumentará en unos 1.000 millones de euros. Una transacción tan inteligente no cambiará ni un ápice el perfil de Colonial: un tercio de su valor bruto de 12.000 millones de euros se encuentra en el mercado de oficinas de Barcelona y Madrid.

La estrategia de Colonial pasó de una fuerte política de desarrollo (comprador neto a través de planes estratégicos Alpha 1-4) a una política de vendedor neto desde 2019. Debido a su estructura, el cauteloso plan Alpha 6, es decir, comprar el 18% restante de SFL, mantiene al grupo en el camino de la prudencia, en opinión de nuestros analistas. Con un ratio LTV (Loan to Value) proforma del 36,5%, Colonial puede esquivar tener que vender algún que otro edificio más. Creemos, sin embargo, que esto terminará ocurriendo en 2022-24. Las tácticas de venta en efectivo de Colonial podrían durar.

Dejando de lado los activos españoles, el movimiento de París es inteligente desde el punto de vista del apartado de P&L (beneficios y pérdidas) futuro. Esto no será suficiente para proteger a Colonial de un fuerte cambio de hábitos o comportamientos de los inquilinos. Además, el 1S21 estuvo lejos de una recuperación total (el 2T21 fue similar al 4T20) y nadie está en posición de evaluar el impacto duradero del teletrabajo. Si cada uno de los trabajadores que habitualmente acude a las oficinas destinase 90 minutos semanales a teletrabajar, sería suficiente para desestabilizar el mercado de oficinas, es decir, el punto de inflexión no está lejos.

Hay que tener en cuenta que tanto el perfil de otra importante inmobiliaria como es la francesa GECINA (reducir, objetivo 127 € ++), al igual que el de nuestra protagonista en la nota de hoy, son cercanos a los activos de oficinas de París. Pero la exposición de la gala a los apartamentos en la capital del país vecino parece un valor más seguro que el de las oficinas de Colonial en España, por lo que requiere un descuento.

Inmobiliaria Colonial (vender, Precio Objetivo 4,77 euros)