Intermoney | Confirmamos nuestra recomendación de Comprar en Colonial, así como nuestro PO de 8,5€, tras el anuncio hoy de la entrada en el capital de la socimi de CriteriaCaixa, que, a cambio de hacerse con el 17% aportará activos y efectivo. Consideramos positiva la operación, con la incógnita de la nueva exposición de Colonial al mercado residencial. Teniendo en cuenta esta operación, incrementamos nuestras previsiones de rentas un +3% en 25e-26e.

Entrada de CriteriaCaixa en el capital con efectivo y activos

Colonial y CriteriaCaixa han acordado la entrada de esta última en el capital de la socimi. Colonial emitirá 87 Mn de acciones, a 7,1 €, o un 25% por encima de la media de los últimos 6 meses, a cambio de una serie de activos (oficinas y residencial) valorados en 272 Mn€, y 350 Mn€ en efectivo. Criteria detentará cerca del 17% del capital, de facto igualando la posición de QIA, y cobrará el próximo dividendo (0,27 €) en acciones. La operación de ejecutaría, si es aprobada en una Junta de Accionistas extraordinaria, durante el segundo semestre de este año. Paralelamente, Colonial ha anunciado un nuevo proyecto de inversiones (Alpha X), dotado con 385 Mn€, que reposicionará 4 activos, principalmente en París.

Buena operación, con la incógnita de los activos residenciales

La operación en principio nos parece positiva, ya que da entrada a un potente inversor a largo plazo como sin duda es CriteraCaixa. A la vista de la superficie de oficinas concernida, unos 20.000 m2, y el número de viviendas, unas 600, la valoración nos parece en principio apropiada. Por otro lado, el ratio de deuda/GAV cae unos 450 pb hasta el entorno de los 35%, lo que reducirá las preocupaciones del mercado. Una incógnita es el posicionamiento de las inversiones de hoy y quizás el futuro en residencial, donde no percibimos que COL sea un actor realmente eficiente, en especial con activos en Málaga y Zaragoza.

Precio Objetivo – Confirmamos 8,5 €

Confirmamos nuestra valoración de Colonial, con un PO de 8,5 € a diciembre de 24e. La operación de hoy no afecta realmente nuestro PO. En teoría, al hacerse la ampliación de capital a 7,1 €, inferior a nuestro PO de 8,5 €, existiría un ligero efecto dilutivo, que pensamos que se compensa en la práctica con el descenso de apalancamiento, unos 450 pb hasta el entorno del 35%, que implica un menor riesgo, y con ello menor coste de capital. El GAV estimado post transacción, unos 10.250 Mn€ se situaría un -10% respecto al declarado en
diciembre 23; el NAV (NTA) post transacción pasaría a ser de 9,6 €.

Previsiones – Incremento de rentas de +3% en 25e-26e

Hemos asumido para los activos aportados una media de yields en el entorno de los 5,5%, lo que implica unas rentas anuales en conjunto de unos 15-16 Mn€ anuales, o un +3% respecto a las rentas de 25e y 26e estimadas anteriormente. Respecto a las iniciativas incluidas en el plan Alpha X, como es nuestra costumbre preferimos no considerarlas por el momento por prudencia; con todo, de acuerdo a los planes de Colonial, su impacto económico comenzaría en 2027-28e. En conjunto, estimamos crecimientos para COL del 7% anuales en rentas y EBITDA en 23-26e. Por otro lado, en términos de BPA, la emisión de 87 millones de acciones limitaría su crecimiento al +3% hasta 0,33 €, que sería compensado por un +17% en 25e (0,38 €).