Stephanie Dossmann (Jefferies) | Merlin Properties ha realizado una ampliación de capital de 920 millones de euros sin derecho de suscripción preferente, mediante una ABB. Aunque representa un 20% del capital social (94 millones de nuevas acciones), el precio de 9,80 euros por acción refleja finalmente un descuento limitado (-4,5%) respecto al último precio de cierre de la acción. Sin embargo, sigue siendo fuertemente dilutiva sobre el FFO (c.-15%) y en menor medida sobre los NTAps.

Una operación muy esperada por el mercado

Esta ampliación de capital era muy esperada por el mercado, ya que la dirección de Merlin lleva desde el tercer trimestre del año pasado insistiendo en que necesitaría 2.000 millones de euros de capital para financiar la fase 2 (200 MW) del desarrollo de su nueva línea de negocio de centros de datos en España y Portugal. Su plan era captar 1.000 millones de euros en capital y financiar los otros 1.000 millones mediante deuda. Más recientemente, el grupo declaró que tomaría una decisión «antes del verano». Tras contemplar varios escenarios, incluida una colocación privada a un único inversor a nivel de grupo a cambio de un puesto en el consejo, o una ampliación de capital a nivel de filial, el consejo de Merlin decidió finalmente llevar a cabo una ampliación de capital clásica sin derecho de suscripción preferente pero a través de una OPA. Cabe señalar, no obstante, que los principales accionistas, entre ellos el Banco Santander (24,58% del capital social) y Nortia Capital Investment Holding (8,17%), junto con Ismael Clemente Orrego (Consejero Delegado y fundador, propietario del 0,14%) y Miguel Ollero Barrera (Consejero y Director General Corporativo y fundador, propietario del 0,13%), se han comprometido irrevocablemente a suscribir las nuevas acciones a prorrata de su participación actual.

Fuerte dilución directa en los beneficios y, en menor medida, en el NAV de la transacción en 2024-25

A pesar del megaplan de expansión a medio plazo de Merlin sobre Centros de Datos, la emisión de 94 millones de acciones (c.20% del capital) a 9,80 euros por acción probablemente seguirá siendo dolorosa con una fuerte dilución de los FFO en 2024-25 y en menor medida sobre el NAV dado que las acciones de Merlin cotizan actualmente con un descuento de c30% sobre los EPRA NTAps. PT se mueve a 9,80 euros.

Tesis de inversión / En qué diferimos

Merlin Properties vendió su cartera de agencias del BBVA por 2.000 millones de euros el año pasado, justo antes de la fuerte subida de los tipos de interés, y está dispuesta a reinvertir en centros de datos, lo que nos gusta. Sin embargo, estamos a la espera de tener más aclaraciones sobre la futura expansión en esta clase de activos a medio y largo plazo, ya que el grupo se enfrenta actualmente a importantes retrasos tanto en el suministro de energía como en los equipos propios de los inquilinos. Además, esperamos otro tramo de caídas del valor de los activos (-3,5%e), ya que las oficinas son más vulnerables.