Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | Quizás recuerden que hace dos meses (el 2 de septiembre), citaba a una agente inmobiliaria que me decía por entonces: “En este barrio se vende todo”. “Hasta que deja de venderse”, fue mi respuesta y el titular del artículo a que me refiero. Pues ya ha ocurrido: la oferta de pisos en ese barrio, uno de los más cotizados de Madrid, comienza a amontonarse, ante el frenazo en seco de las ventas. Está cada vez más claro: sacar el dinero de los fondos de inversión (por castigados que estén por el maldito Putin) para refugiarlo en ladrillos, sigue siendo una mala idea… al menos hasta que la crisis inmobiliaria toque nuevos mínimos (e incluso en ese caso convendría pensárselo con calma).

En ese mismo artículo citaba el caso de un amigo que busca vivienda por ese barrio y que ya había comenzado a ver la proliferación de anuncios y un moderado retroceso en los precios. De hecho, el piso que comercializaba la agente confiada, la que decía en que en ese barrio se vende todo, sigue en venta, con una moderadísima rebaja sin duda insuficiente para atraer a un comprador cada vez más selectivo: con el euríbor camino del 3 por ciento y los bancos centrales implicados en la lucha con la inflación (por más que el IPC afloje, sigue en tasas insoportables), con el desempleo al alza y la permanente amenaza de recesión o, al menos, enfriamiento económico, cada vez menos gente está dispuesta a pagar por los ladrillos los precios generados en la burbuja post-covid.

Justo cuando comenzaba la criminal invasión de Ucrania, a mi amigo aún le ofrecían en el banco una hipoteca con tipo fijo del 2 por ciento, que se queda en el uno como resultado de las ofertas de fidelización, productos asociados, etc. Antes del verano, el tipo ofrecido ya se había elevado al 3 por ciento, que quedaba en un 2 tras las bonificaciones. Ahora pocos bancos ofrecen tipos fijos por debajo del 3 o el 4 por ciento… Pero mi amigo no tiene prisa, sobre todo porque ve que en el barrio elegido incluso parece haberse frenado la demanda de inversores: muchos de ellos compraban para alquilar habitaciones a los estudiantes de las numerosas y grandes universidades de la zona. Pero los precios habían subido tanto que ya había que alquilar por encima de los 2.000 euros al mes por habitación para que la operación saliera rentable. Unos alquileres ni siquiera accesibles para los privilegiados alumnos de algunas de las caras y prestigiosas universidades privadas del barrio.

Mi amigo prosigue su búsqueda de vivienda, consciente de que, pese a que la subida de las hipotecas va en su contra, el tiempo va a su favor, vista la creciente oferta de pisos y la notable rebaja que ya aplican los vendedores que, de verdad, quieren deshacerse de viviendas –con frecuencia heredadas, ya que le barrio es de los más envejecidos de la ciudad–. Unos pisos que comienzan a costar bastante dinero mantener cerrados (abundan las cuotas de comunidad por encima de los cien euros al mes o más si hay portero y además están subiendo por culpa de la escalada en los precios del gas que alimenta las calefacciones centrales). De hecho, como él mismo afirma, “he dejado de interesarme por los zulos”, pisos pequeños, oscuros y mal distribuidos que aún se ofrecen por encima de los 300.000 euros. Ha decidido subir un escalón y comenzar a mirar los de por encima de 400.000… que también están bajando.

En paralelo, a otra amiga mía poseedora de un estupendo chalet en una zona turística pujante, le acaba de llegar una oferta de una inmobiliaria que le ofrece decenas de compradores interesados y le aconseja… una venta rápida antes de que los precios se desplomen.

Más claro no puede estar. Está pasando en el resto del mundo: China arrastra meses de caída de precios inmobiliarios; la economía USA vuelve a crecer (un escaso 0,6 por ciento en el tercer trimestre, tras dos trimestres de caída), pero los datos recién publicados ilustran un acelerado enfriamiento del ladrillo, justo cuando los tipos de interés a treinta años acaban de superar el 7 por ciento, algo que no hacían desde 2001… ¿Alguien duda de que esta tendencia no acabará llegando a nuestro mercado? La burbuja inmobiliaria española ya ha pinchado, pierde aire y acabará desinflándose incluso en esos barrios y zonas en las que “se vende todo”.

Los precios inmobiliarios no suben siempre. Más bien se mueven en dientes de sierra, generalmente alcistas a medio y largo plazo. Pero ahora toca que la línea baje para terminar de dibujar el último colmillo retorcido. Y eso va a dar un buen mordisco a los precios, sobre todo a los propietarios que no rebajen a tiempo para escapar a lo peor del pinchazo.

Lo dicho: mala idea pasar ahora de los fondos de inversión al ladrillo. Si de verdad está pensando en hacerlo, espere. ¿Cuánto? Pregúntenle a Putin, porque yo, sinceramente, no lo sé. Y no creo que nadie de verdad lo sepa, salvo que juegue a las adivinaciones.