Bankinter | La extensión de los ERTEs mantendrá la renta disponible de los hogares durante buena parte del año. Además, los costes de financiación se mantienen en niveles históricamente bajos. Todo ello, dará soporte a los precios de vivienda en 2021, que estimamos apenas caerán -1% a final de año, y retrasará la caída de precios a 2022 (-5%). Buena parte de las caídas de 2021 vendrán de zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración supera el 10%, y los alquileres caen con fuerza, entre -10% y -15% en 1T21 (a/a). Los precios del suelo deberían estabilizarse, tras perder-10% en 2020.
La actividad inmobiliaria recuperará +10% en 2021, apoyada en parte por la vuelta de extranjeros
Prevemos un incremento de la actividad inmobiliaria. Las transacciones de vivienda deberían crecer +10%en 2021, apoyado en parte por la vuelta de extranjeros en la segunda mitad del año. Si bien, habrá que esperar hasta 2022 para volver aniveles previos al virus (500.000 transacciones al año).
Se mantiene la incertidumbre sobre los activos de oficinas y centros comerciales
A pesar de la recuperación económica post-COVID, se mantienen las principales incertidumbres sobre los activos de oficinas y centros comerciales, y es que el virus ha cambiado de forma estructural nuestra forma de trabajar y consumir. Prevemos rebajas de valoración de activos de hasta el -15% en oficinas y -20% en centros comerciales. Los hoteles podrían sufrir también fuertes rebajas(-15%), aunque el impacto será temporal y su valor se recuperará en 2 años. Nuestra recomendación se centra en activos logísticos y vinculados a nuevas tecnologías, sobre todo 5G y almacenamiento en la nube.
Rebajamos recomendación a las SOCIMIs
Las cotizaciones de las SOCIMIs se sitúan muy en línea con nuestros precios objetivo, tras recuperar +10% en lo que va de año,y la incertidumbre sigue siendo elevada sobre el sector. Por ello, bajamos nuestra recomendación a Vender desde Neutral a Inm. Colonial y Lar España. Merlin Propertieses la compañía del sector con mayor atractivo rentabilidad-riesgo(recomendación Neutraldesde Comprar).Las promotoras (Aedas, Metrovacesa y Neinor) deberían estar bien soportadas en un entorno de precios de vivienda estables eincremento de la actividad inmobiliaria.
Vivienda: La caída de precios de vivienda se postpone a 2022
Estimamos una sobrevaloración del 6% en precios de vivienda, aunque la caída se postpone a 2022. Los precios de vivienda aguantan sorprendentemente bien en 2020, con una subida del +1,5% según datos del INE, a pesar de la fuerte contracción del PIB (-10,8% en 2020). Se están viendo soportados por menores costes de financiación. Más de la mitad de las hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido enmás de30p.b. de media en 2020. Además, los ERTEs mitigan temporalmente el impacto de la pandemia sobre el mercado laboral.Este comportamiento tan dispar abre la brecha entre los precios de vivienda y la renta disponible de los hogares, que nos lleva a estimar una sobrevaloración en precios de viviendapróximaal 6%. Si bien, la extensión de los ERTEs implica postponer las caídas de precios de vivienda a 2022. De esta forma, en 2021 podríamos ver un ligerísimo ajuste del-1% (vs. -5% estimado anteriormente), sobre todo en el tramo final del añoy motivado por: (i) fuerte incertidumbre económica con repunte en tasa de paro (a medida que finalicen los ERTEs); (ii) pérdida de atractivo de la inversión en vivienda en unentorno de alquileres a labaja; y (iii) mayor inseguridad jurídica.
Lo que sí veremos en 2021 serán caídas en zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración estimada supera el -10%. COVID-19 favorece el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia, en busca de espacios abiertos. De hecho, ya en 2020 se produjeron caídas de precio en zonas metropolitanas de Madrid y Barcelona (-1,3% y -2,6%, respectivamente según Idealista). Los alquileres podrían estar anticipando la caída de los precios de vivienda. Los alquileres caen en España-3,8%(a/a)en el primer trimestre de 2021, según Idealista. En Madrid y Barcelona caen -10,7% y -14,3% respectivamente. Además del impacto del virus en el empleo y, por tanto, en la demanda, el alquiler acusa un importante incremento de oferta. La caída del turismo ha producido un trasvase de vuelta desde el alquiler turístico al tradicional. Con respecto a los precios del suelourbano,han retrocedidoun -10% en 2020, ajustandoya gran parte dela sobrevaloración estimada. El principal detonante para este rápido ajuste es la mayor dificultad de los promotores para financiar nuevos desarrollosy la falta de demanda extranjera. Prevemos quelos precios del suelose estabilicen en 2021.
