Ignacio Resusta, especialista de inversiones en mercados privados de UBS AM | Antes o después, la realidad acaba imponiéndose y el cambio climático es un factor cuyos efectos deben ser, cada vez más, tomados en cuenta por los inversores inmobiliarios. La resiliencia y la adaptación a este problema serán cuestiones importantes de las que el sector no está hablando mucho por el momento. Como subraya el Instituto de Política Migratoria (MPI), millones de personas ya se están viendo obligadas a trasladarse debido a las catástrofes naturales y al cambio climático. Pero desde la perspectiva inmobiliaria institucional, no parece que estemos hablando de esa adaptación. Sin embargo, está claro que el clima está cambiando, y no vamos a conseguir detenerlo a pesar de los enormes esfuerzos de mitigación que se están iniciando. 

Como sector debemos seguir centrándonos en las emisiones, sin duda, pero también tenemos que prepararnos para un mundo que se calienta. En algunos mercados, esto aún no se ha reflejado en la economía, pero lo hará tarde o temprano, lo que añade una dimensión social. 

Para ello es necesario cuantificar el riesgo climático. Pero por ahora no hemos encontrado una solución que establezca adecuadamente o con precisión ese riesgo en términos monetarios o porcentajes. En UBS AM lo estamos incorporando a nuestro proceso a través de múltiples métricas de riesgo medioambiental, aunque, en última instancia, la clave está siempre en garantizar que los responsables de la toma de decisiones estén informados del perfil de riesgo de lo que sea que estén analizando. Y es que justamente ese ha sido históricamente el problema:  que o bien faltaba por completo o era muy cualitativo y no resultaba útil en el proceso de decisión.  

En la medición ESG, todo se reduce a los datos y a la exactitud de esos datos. Así de sencillo. Los datos fueron uno de nuestros principales objetivos en 2023, y siguen siéndolo en 2024, porque son la base de todo lo que hacemos. Si tenemos datos incorrectos o incompletos, todo lo que construyamos basándonos en ellos puede ser una pérdida de tiempo y de dinero. Obtener los datos y asegurarse de que son precisos lo es todo si se quiere medir cualquier cosa en materias ESG. Las emisiones netas de carbono son la prioridad de la mayoría de los inversores en todo el mundo, y la planificación de las vías de transición está en la agenda de todos los equipos de sostenibilidad inmobiliaria. Digamos que un edificio tiene una recomendación de iluminación LED o un cambio de caldera. Si los datos de ese plan son incorrectos, todas esas recomendaciones podrían serlo. Y entonces empiezas a cambiar las luces, pero entras en el edificio y te das cuenta de que ya son todas LED. O que la caldera se cambió el año pasado. Hay que tener los datos correctos sobre los que construir; se necesitan unos cimientos sólidos o, de lo contrario, todo se derrumbará tarde o temprano. 

Es evidente que en un escenario como el actual los inversores no pueden ignorar la inversión sostenible si quieren cumplir lo que la mayoría de los inversores institucionales tienen como principal deber fiduciario, que es ofrecer a sus clientes rendimientos financieros ajustados al riesgo. Hay que tener en cuenta la sostenibilidad porque afecta al valor de los inmuebles y a los flujos de caja futuros. Si a uno le preocupan las valoraciones de las rentas, los rendimientos y los ingresos, debe tener en cuenta la inversión sostenible, independientemente de su postura: es una cuestión de finanzas, y la mayoría de los inversores institucionales no ignoran las finanzas. 

De hecho, una de las métricas que se tienen en cuenta es lo que llamamos “prima verde” o “descuento marrón”. En concreto, esta se refiere fundamentalmente al precio que refleja las características de sostenibilidad de un edificio. Y, por tanto, sí, el precio debería ser, es y seguirá siendo diferente entre un activo verde -sostenible- y otro marrón. La próxima normativa afectará a todos los sectores, y los inquilinos que se han comprometido a cero emisiones netas pertenecen a todos los sectores, y esos son los dos grandes factores que creemos que apoyarán esta tendencia, estos flujos de caja diferenciados y los precios entre el “marrón” y el “verde”.  

En este momento hay una enorme escasez de oferta de los llamados activos verdes. La demanda va en una dirección, por lo que esa escasez de oferta, ese desajuste, sólo va a ir a más. Esa es la gran oportunidad que tiene el mercado en estos momentos, y que tenemos nosotros como inversores, nuestros clientes y nuestros competidores. Sabemos que los inquilinos quieren edificios ecológicos por su potencial para mejorar el rendimiento de los empleados y retener al personal, y por los compromisos cero neto que algunos de ellos han asumido públicamente. Y sabemos que los reguladores están apretando las tuercas en términos de normas mínimas. Lo vemos claramente en Nueva York y Londres. Sabemos que los futuros compradores querrán activos verdes. Todos esos factores y todas las partes interesadas empujan en la misma dirección, mientras que la oferta se reduce porque cada año se endurecen las normas. Y si en cualquier mercado se da este tipo de dinámica oferta/demanda, solo puede significar una cosa para los precios.