Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | En una de las zonas más exclusivas de Galicia se están construyendo varios edificios, en primera y segunda línea de playa, con una docena de viviendas “exclusivas” cada uno. En una de esas promociones, los áticos, de unos 130 metros cuadrados, se comercializan a… ¡1,28 millones de euros! ¡Más de 9.800 euros por metro cuadrado! Un precio alto hasta para la Milla de Oro de Madrid y que permitiría comprar una mansión en cualquier magnífica playa de España. ¿Es o no un síntoma de burbuja inmobiliaria? ¿Saldrían ustedes de sus fondos de inversión para meter ahora el dinero en ladrillos?

Un grano no hace granero. Pero los granos hinchados comienzan a multiplicarse: quien está suscrito a las alertas de portales inmobiliarios lleva recibiendo, durante las últimas semanas, un auténtico bombardeo de rebajas en multitud de inmuebles de los que hasta no hace mucho se vendían a cualquier precio, sobre todo si estaban en zonas céntricas de calidad. Pero los bancos centrales son conscientes desde hace tiempo de esta inflación de los precios inmobiliarios. En el Fórum del BCE recién celebrado en Sintra a finales de junio, un profesor de Oxford, John Muellbauer, alertó de que el mercado inmobiliario “no estaría lejos de la tormenta perfecta”. El argumento es de sobra conocido: cuando a un largo periodo de crédito fácil y barato le siguen una intensa subida de tipos, el resultado suele ser demoledor para los precios del ladrillo.

El propio BCE alertó ya hace meses del riesgo de burbuja en el sector inmobiliario, pese a lo cual no dejan de aparecer en los medios multitud de portavoces del sector (de inmobiliarias, portales de venta, etc.) que repiten que nada de burbuja, que esto no se parece a la crisis financiera de 2008, etcétera, etcétera, etcétera… Y es cierto que la inflación y el riesgo de estanflación actual no se parecen nada a lo generado por las grandes crisis petroleras de 1973 y 1979, ni a la crisis “subprime” de hace tres lustros, pero el efecto burbuja está ahí y la subida de tipos, unida al enfriamiento económico general provocado por la locura de Putin, han llegado para pincharla.

El euríbor, tras superar varios días el nivel del uno por ciento, marcó en junio una media mensual por encima del 0,8 por ciento, mientras que hace un año se situaba en un tipo negativo del 0,484 por ciento. Eso significa no sólo una brusca subida para las hipotecas referenciadas a tipo variable, sino que prácticamente imposibilita que las ofertas de las entidades a tipo fijo se queden por debajo del 2 por ciento TAE (no hace ni un mes, algún gran banco aún ofrecía hipotecas fijas al 1 por ciento para clientes que contrataran otros productos). Ahora mismo ya comienza a generalizarse el 3 por ciento para las ofertas hipotecarias a tipo fijo. Y por más que una inflación superior al 10 por ciento hunda las Bolsas y las perspectivas de crecimiento económico, se hace duro buscar refugio en el ladrillo (como ya comenté en la columna del 17 de junio), máxime cuando los precios inmobiliarios ya están en esa burbujeante “tormenta perfecta” citada en el Fórum del BCE.

Quien esté buscando invertir en inmuebles como fuente de renta tiene difícil, a los precios actuales, lograr una rentabilidad siquiera próxima a esa inflación superior al 10 por ciento. Quizás ni siquiera logre acercarse al cinco o seis por ciento de rentabilidad anual característica de un mercado inmobiliario más o menos “normal”. No parece una buena idea, por tanto, pensar que el ladrillo nos va a proteger de la estanflación, porque esa misma combinación de inflación y nulo crecimiento económico va a afectar radicalmente a los actuales precios inmobiliarios sobrecalentados.

Si alguien se compra uno de esos áticos de 1,28 millones de euros, probablemente sea un oligarca ruso que ha conseguido esquivar las sanciones y está huyendo de los destinos tradicionales en la costa mediterránea, o alguien que está lavando considerables sumas de dinero negro, o alguien que quizás consiguió vender sus bitcoins a 60.000 dólares por unidad antes de que se desplomaran a menos de 20.000. Pero un inversor normal, sobre todo si tiene que extraer esa liquidez de algún otro sitio, no parece un cliente probable. Aunque ahora muchas carteras de fondos estén en pérdidas mayores que las generadas por la covid (unas pérdidas que, por cierto, se convirtieron de nuevo en plusvalías en cuando llegó la contraofensiva de las vacunas), posiblemente aún arrastren plusvalías antiguas que no merece la plena realizar, por el impacto fiscal consiguiente. Y hacerlo para pasar el dinero a inmuebles, por más que se vendan como “exclusivos”, no parece buena idea en estos momentos.