Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | Recordaba al famoso monólogo telefónico de Gila: “¿Es el enemigo? Oiga, ¿que si quedamos a las nueve para la guerra?”. Por suerte, los adversarios no acudieron a la cita y pasó la fecha (el miércoles 16 de febrero) para una invasión anunciada: ni los tanques rusos entraron en Ucrania, ni los bombarderos de Putin atacaron Kiev. Pero, como siempre que los mercados tiemblan con eso que llamamos tensiones geoestratégicas, el farol de Moscú habrá hecho pensar a algunos inversores que, salvo que esté en territorio ucraniano, no hay nada más sólido que el ladrillo para refugiar el dinero en tiempos de incertidumbre. Ya he repetido varias veces que esto no siempre es así, sobre todo si ese dinero procede de fondos de inversión.
En la semana de Navidad fue la última vez que dediqué esta columna al sector inmobiliario y subrayé que ya era tarde para trasladar el dinero desde los fondos de inversión a los inmuebles. La época de las rebajas inmobiliarias que trajo el coronavirus ya había pasado y cada vez era más difícil encontrar gangas. El diagnóstico sigue siendo el mismo, por más que la creciente inflación y el desplome de las Bolsas –elementos ambos en los que Putin ha tenido bastante que ver– vuelvan a hacer creer que no hay nada más sólido que el ladrillo.
Cierto, los valores liquidativos de los fondos de inversión están sufriendo, pero eso no debe obligar al inversor con visión de medio y largo plazo a deshacer posiciones con premura, entre otras cosas porque, incluso tras los recientes recortes, lo más probable es que esas posiciones arrastren aún plusvalías… y creo que a nadie le gusta pagar impuestos sin necesidad. Por el contrario, como también he repetido desde esta sección, vuelve a ser momento para aprovechar las rebajas en los liquidativos y buscar gangas entre fondos de renta variable internacional con prestaciones consistentes, pese a los actuales retrocesos.
Además, pasar el dinero ahora de fondos a inmuebles supone el riesgo de que, como hace meses advirtió el mismísimo Banco Central Europeo, estemos entrando ya en precios cercanos a los de la típica burbuja. Y, créanme, las burbujas también explotan por las tensiones geopolíticas, cuando las pérdidas masivas en todos, insisto, en todos los mercados, obligan a buscar liquidez donde sea… también en el ladrillo, precisamente lo más difícil de convertir en líquido cuando todo el mundo quiere hacerlo al mismo tiempo.
Por más que los tambores inflacionarios lleven a pensar que invertir en inmuebles es un buen refugio para enfrentarse a las subidas del IPC, este elemento tiene una segunda derivada: la subida de tipos. A ambos lados del Atlántico, los tipos oficiales comienzan a elevarse y tardarán un tiempo en aflojar de nuevo, sobre todo en la medida en que los precios energéticos –de nuevo por gentileza del decimonónico autócrata de Moscú– sigan recalentando la inflación. Y que los tipos oficiales suban, y arrastren en su ascenso a los tipos hipotecarios, no es una buena noticia para el precio de las viviendas, ya que frenan la demanda. Una demanda y unos precios que, por cierto, ya están recuperando niveles previos a la pandemia, a la vista de que las compraventas de inmuebles, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, han alcanzado una cifra que no se registraba desde 2007, el año anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria. Mucha demanda embalsada, tipos bajos (hasta ahora), el retorno del inversor extranjero, la caza de gangas, la recuperación económica… Esta reanimación de la actividad y de los precios se sustenta en todos estos factores. Pero no olviden que algunos de los más importantes (los tipos y los precios en niveles muy bajos) ya se están agotando.
¿Qué puede reactivar de nuevo los precios de los pisos? Sin duda, la recuperación económica, otro factor ahora condicionado por la inflación y los líos geopolíticos (por no hablar de la resaca de una pandemia que estamos dando por terminada demasiado pronto). Y el efecto alcista sobre el metro cuadrado se reanimaría con un sólido incremento del empleo. También lo estamos viendo, pero, al menos en el mercado español, con un cierto lastre aún de temporalidad que la reciente reforma laboral tardará en aminorar… si es que lo consigue.
Otra cosa es que los grandes fondos de inversión inmobiliaria, cotizados o no, estén cogiendo una buena velocidad de crucero. El último informe de BNP Paribas Real Estate subraya que la inversión en el sector inmobiliario vuelve en España a niveles previos a la covid, incluso en sectores que sufrieron tanto como el hotelero, las oficinas (tal vez tocadas para siempre por un teletrabajo que ha venido para quedarse) y los locales del comercio minorista. La recuperación de la inversión se percibe sobre todo en el sector logístico, en niveles máximos históricos, algo que no sorprende, a la vista de la recuperación económica y del imparable repunte del comercio on-line que, no olvidemos, siempre tiene que tener detrás cosas tan poco on-line como buenos centros logísticos de distribución y magníficas redes de transporte, básicamente por carretera.
En todos estos sectores, y siempre desde el punto de vista del gran inversor inmobiliario institucional, las perspectivas parecen positivas. Y también en algunos submercados residenciales, como las inevitables Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Sevilla… es decir, los ladrillos más deseados de siempre, sobre todo si están en buenas ubicaciones de estas ciudades o incluidos en proyectos nuevos con buenas perspectivas (como, por ejemplo, el que se está desarrollando en el entorno del viejo estadio del Altético de Madrid).
Pero una cosa son las perspectivas y operaciones de los inversores institucionales, y otra muy diferente la actividad del inversor particular: con los tipos de interés al alza y tras un cierto calentamiento en los precios inmobiliarios, si quiere invertir en vivienda, no se precipite y elija con cuidado. Aunque los tanques de Putin no aplastarán su nueva casa, sí puede encontrarse con que le afecte otra ola de pertinaz sequía si necesita recuperar antes de lo previsto la liquidez solidificada en ladrillos.
