Juan Moreno (Bankinter) | Los precios de vivienda en España aguantan mejor de lo estimado en la primera mitad del año, lo que nos lleva a revisar al alza nuestras estimaciones para 2022 hasta +5,1% (vs +1,0% anterior). Esto supondría desacelerar ya en el segundo semestre desde el +8,0% a/a registrado en 2T.

Prevemos caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos en relación a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos podrían incrementarse a ritmos superiores a lo habitual (>2%), en un entorno de elevada inflación. La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,5x, por encima de la media histórica (20 años) de 7,5x, según datos del Banco de España.

No debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007: (i) Los precios actuales en España son todavía un -11% inferiores a los de 2007, según datos de Idealista, mientras que la Renta Bruta Disponible de los Hogares se ha incrementado +15% desde entonces. (ii) La tasa de esfuerzo hipotecario está en torno al 35% vs >50% en 2007; (iii) La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares está en 8,5x vs 9,5x en 2007.

Los principales detonantes serán:

1.-Mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor 12 meses ha pasado del -0,50% en diciembre de 2021 al +2,50% actual. Y las previsiones del mercado lo sitúan por encima del 3% en los próximos meses. Esto se traduce en un incremento de unos 360€ al mes para un nuevo crédito hipotecario (144.000€ de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo se elevará significativamente por encima de la media histórica del 35%.

2.-Menor tasa de ahorro de los hogares. La fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Los salarios se incrementan +2,2% en 2T (a/a), muy por debajo de la inflación (+10,5% en agosto).

3.-El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,5% actual vs 0,55% dic-2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos (17p.b. vs ~70p.b. medio de los último 20 años)

La actividad inmobiliaria debería enfriarse… desde niveles máximos de 15 años

Las transacciones de vivienda alcanzarán en 2022 las 610k unidades (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero, que no sólo recupera los niveles previos al virus si no que está en máximos de los últimos 10 años. Si bien, prevemos una fuerte desaceleración en la segunda mitad del año, hasta +8% desde +23% acumulado hasta junio.

De cara a los próximos años, prevemos un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del -13% en 2023e y – 5% en 2024e. A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500k transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos un significativo exceso de oferta.

El mercado de suelo debería sufrir también caídas en 2023 y 2024, tanto en precios como en transacciones. Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación.

El BCE prevé un ajuste superior para el conjunto de la Eurozona

Nuestras previsiones para España apuntan a un ajuste inferior al que prevé el BCE para el conjunto de la Eurozona. Estima que las subidas de tipos de interés llevarán a caídas del -9% en precios de vivienda y del -15% en transacciones de vivienda en el plazo de 2 años.