Jefferies | El informe de estabilidad financiera de otoño publicado ayer por el Banco de España confirma las tendencias resistentes del RoE a nivel del sistema a pesar de la caída de los tipos de interés. Así pues, la rentabilidad de los bancos españoles siguió mejorando en el primer semestre de 2025, con un RoE del 14,6 % y un RoA del 0,97 % (Anexo 5). Esto se logró a pesar de la disminución de los ingresos netos por intereses, que se vio más que compensada por el aumento de los ingresos por comisiones y la reducción de las pérdidas por deterioro. El descenso de los ingresos netos por intereses en España se explica por la compresión de los márgenes de intereses, que compensó con creces el impacto positivo de los volúmenes.
Solvencia. El sistema está mejor capitalizado, con un ratio CET1 del 13,8 %, lo que supone un aumento de 50 puntos básicos interanuales (más del 5 % de crecimiento interanual del CET1, que superó el aumento interanual del 1,4 % de los activos ponderados por riesgo). Si bien el coeficiente CET1 de los bancos españoles sigue estando muy por debajo de la media de la UE, la diferencia se está reduciendo.
Crecimiento del crédito. El crédito total al sector privado creció un 2,8 % interanual hasta junio de 2025, con los préstamos a hogares contribuyendo con un 1,8 % de este crecimiento y los préstamos a empresas con un 0,9%. Tanto los ratios de endeudamiento de los hogares como de las empresas se mantienen en niveles históricamente bajos y solo se espera que aumenten marginalmente en los próximos años.
El mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda crecieron a una tasa media anual del 12,5 % en el primer semestre de 2025 (10,3 % en términos reales). Sin embargo, en términos reales, los precios siguen estando un 17,7% por debajo de su máximo de 2007. Las compras de viviendas alcanzaron niveles elevados (745 000 transacciones en los 12 meses anteriores a junio de 2025), pero el ritmo de crecimiento se ralentizó en comparación con 2024. La oferta de viviendas nuevas sigue siendo baja en términos históricos, lo que
contribuye a la presión alcista sobre los precios.
El mercado hipotecario. Los nuevos préstamos hipotecarios para la compra de viviendas aumentaron considerablemente, un +26,2 % interanual en junio de 2025, alcanzando el nivel más alto en una década, pero aún muy por debajo del auge anterior a 2008.
La cartera pendiente de préstamos hipotecarios creció un 2,4 % interanual. Las condiciones de concesión de préstamos siguen siendo prudentes, con un ratio LTI medio para las nuevas hipotecas del 4,5 % y un ratio LSTI medio del 22,6 %.
Los ratios LTV han aumentado ligeramente, pero siguen siendo moderados (LTV medio del 68,7 %). La proporción
de préstamos con LTV o LSTI elevados es contenida; España aún no ha aplicado límites macroprudenciales basados en el prestatario (como límites máximos para el LTV o el LTI), pero el Banco de España está estudiando su posible uso, tal y como recomiendan el FMI y la JERS.
Exposición al sector de la construcción. Los préstamos bancarios al sector de la construcción y el inmobiliario también crecieron moderadamente (+3,7 % interanual), pero se mantienen cerca de su mínimo histórico, representando menos del 6 % del PIB y solo alrededor del 8 % del crédito total. Los bancos suelen ser reacios a financiar a los promotores inmobiliarios, dado el lento, costoso e incierto proceso de convertir terrenos en solares edificables. La compleja cadena de permisos y trámites administrativos aumenta los costes financieros y reduce la viabilidad de los proyectos.
Los promotores se ven entonces obligados a asumir más riesgos con menos margen, lo que explica el bajo nivel actual de rentabilidad del sector de la construcción en España, tanto en términos históricos como en comparación con sus homólogos de la UE.
