Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | No me canso de repetir (la última vez hace apenas un mes, justo antes de que empezara la invasión de Ucrania) que el inmobiliario no siempre es un refugio seguro contra la inflación y las crisis geopolíticas, sobre todo si necesitamos sacar el dinero de fondos de inversión para meterlo en ladrillos. Pero también es cierto que este sector se compone de multitud de micro mercados y en alguno de ellos –como el de la vivienda de lujo– sí pueden surgir oportunidades de inversión, según empuje al alza o a la baja la marea de la guerra.
Putin, ya internacionalmente reconocido como criminal de guerra, arrasa Ucrania desde hace más de un mes, asesina civiles ucranianos y llena Rusia de bolsas de plástico con los cadáveres de sus jóvenes caídos en combate. Pero también hace temblar todos los mercados. El inmobiliario no es una excepción, con particulares efectos en un subsector del mercado español: el de las viviendas de lujo en la costa mediterránea.
Pero incluso ahí, el efecto puede ser tanto alcista como bajista: no dejan de aparecer informaciones de que los abundantes rusos residentes bajo el sol español (Altea, por ejemplo, cuenta con una colonia de más de 16.000) están informándose sobre la posibilidad de vender sus residencias para conseguir liquidez, sobre todo si ya no pueden traerse la que aún tengan en Rusia. Esto, evidentemente, presionaría a la baja a los precios de los inmuebles, particularmente a los de lujo, los preferidos por los ciudadanos del país euroasiático más aficionados a lavar por aquí sus negros beneficios conseguidos por allí.
Pero se está detectando también un movimiento contrario, quizás menos relevante pero en absoluto despreciable: los rusos que dispongan de cuentas y dinero depositado en España pueden estar haciendo lo contrario, es decir, buscar oportunidades (quizás entre las ofertas de sus propios compatriotas), para refugiar sus capitales en ladrillos por si la guerra y sus efectos sobre las economías occidentales (subida de tipos y de inflación, freno del crecimiento económico…) se prolongan demasiado. Además, son legión los periodistas, ingenieros, informáticos y otros profesionales de alta cualificación que vuelan estos días desde Rusia a Turquía, para pasar luego a Europa o a otros destinos. Y muchos de estos ciudadanos rusos con posibilidad de salir de su país y que tengan ya contactos por aquí, buscarán residencia en las mismas soleadas costas que sus compatriotas. Y estos mismos que hayan descartado volver a su país mientras allí impere la dictadura de Putin, quizás busquen nuevas oportunidades inmobiliarias en nuestras costas, a salvo de las bombas y de la represión política del desequilibrado del Kremlin. Con las perspectivas de que la invasión de Ucrania suponga un retroceso de al menos el diez por ciento en el PIB ruso, al tiempo que el país comienza a convertirse en un inmenso campo de concentración para sus propios ciudadanos, es poco probable que muchos rusos quieran cambiar el sol y la libertad de España por el frío y la represión al más viejo estilo estalinista.
España lleva mucho tiempo siendo el país preferido por los rusos que buscan una segunda residencia, bastante por delante de destinos más cercanos, como Turquía o Bulgaria. Las compras por parte de rusos en la costa mediterránea no dejan de crecer desde hace más de un lustro, con el lógico paréntesis en los años de pandemia. Esta tendencia puede incrementarse ahora por la búsqueda de refugios frente a la guerra.
Otra cosa es el mercado de mayor lujo: ahí puede haber oligarcas u otros personajes de fortunas oscuras que tengan incluso dificultades para deshacerse de sus mansiones y convertirlas en la liquidez que ahora les niegan las sanciones. Si son “casoplones” propiedad de sociedades interpuestas, siempre encontrarán el modo de hacer que el dinero de la venta circule y acabe en sus bolsillos, sin duda en alguna cuenta en paraísos fiscales. Y en ese segmento del mercado podrían aparecer auténticas “gangas” para quien disponga de dos, tres o más millones de euros para comprar mansiones que antes de la guerra de Putin quizás valieran el doble.
Hasta en destinos aparentemente alejados de la inversión rusa comienzan a detectarse movimientos. “La Voz de Galicia” informaba recientemente (véase edición del 20 de marzo) que “las inversiones en Vigo de capital opaco ruso causan recelo al Estado”. Cierto que en Galicia sólo residen 1.137 ciudadanos de nacionalidad rusa (según datos del INE), pero, como señala el diario gallego, “Vigo, por su orientación al Atlántico, tejido empresarial, estatus de reputado puerto en el transporte transoceánico de mercancías, astilleros o el movimiento anual de miles de contenedores, ha ido ganando peso como objeto de deseo de los capitales procedentes de Rusia que llegaron para quedarse y medrar”. Una tendencia que comenzó a detectarse hace cinco años, aunque “se constató su enraizamiento hace tres”.
Algo que coincide con la proliferación de recientes promociones de pisos carísimos a pie de playa o en magníficas localizaciones con vistas a la ría, que se anuncian con precios casi tan altos como los de los chalets en ubicaciones comparables. De nuevo el mercado de lujo –como en la Costa del Sol y la Costa Dorada, aunque a menor escala– es el que puede recibir los influjos, alcistas o bajistas según la marea de la guerra, provocados por el dinero ruso. Sobre todo si además descubren que la localidad atlántica tiene 32 playas (incluidas las de las Islas Cíes) y un clima mucho más benigno que el del norte de Galicia. No en vano se llama “Galifornia” a las Rías Bajas.
En cualquier caso, sigue siendo mala idea salir ahora de los fondos de inversión (por más que sus liquidativos estén sufriendo por culpa de las bombas de Putin) para meter el dinero en inmuebles. Seguro que aparecen gangas, pero sobre todo en los micro mercados de más alta gama, en los que los precios rara vez bajan del millón de euros… incluso rebajados. Claro que si usted es de los privilegiados que pueden disponer ahora de semejantes cantidades, sí puede ser su oportunidad para aprovechar el reflujo de la marea del dinero ruso. Pero elija con mucho cuidado, ya que, por barato que compre, sepa que está entrando en productos de difícil liquidez si las cosas se complican aún más en el futuro.
