Intermoney | Merlin Properties (MRL) (Comprar, PO 12 €) anunció el viernes tras el cierre del mercado que el BBVA había aceptado la oferta para que la entidad financiera recomprarse las oficinas que la socimi poseía bajo Tree.
La cantidad acordada asciende a 1.987 millones de euros, frente a una valoración independiente de 1.775 millones de euros, que implicaba ésta un yield bruto del 4,4%. Tree se compone de 662 activos distribuidos por toda España, y fue de las primeras adquisiciones que efectuó Merlin tras su fundación en 2014.
Las oficinas tenían contratos de alquiler por parte del BBVA con vencimientos que se extendían hasta más allá de 2030 (17,5 años de media a diciembre de 2021), y con cláusulas de ajustes por la inflación más una prima anual cercana al 2%. De las más de 900 oficinas de las que originalmente se componía Tree, Merlin ha ido vendiendo poco a poco una parte, incluyendo un lote superior a 100 al propio BBVA en noviembre de 2018.
Valoración: No resulta ninguna sorpresa realmente esta operación, pues ya en noviembre pasado el CEO de Merlin declaró que esperaban vender de una vez las oficinas del BBVA. Se puede suponer que, en un escenario de fuerte inflación, los contratos de alquiler de las oficinas resultan demasiado onerosos para el banco, luego la recompra de estos activos tiene todo el sentido. No esperamos, a priori, una gran reacción del mercado, pues la valoración de la transacción ha sido más o menos la esperada, unos 2.000 millones de euros, que coincide casi exactamente con nuestras estimaciones. Con todo, sí que a medio plazo la acción debería beneficiarse de su concentración en menos tipos de activos, quedando ahora las oficinas, logística y centros comerciales.
La situación financiera de Merlin queda ahora muy holgada, con un endeudamiento del 30% sobre GAV, unos 3.350 millones de euros. Tree contribuyó unas rentas de 86 millones de euros en 2021, o el 17% del total consolidado. Merlin se seguirá beneficiando del traspaso de la inflación al resto de activos, y no en vano ya esperábamos un crecimiento del EBITDA del +14% en 2022e hasta 415 millones de euros, superando el nivel pre pandemia. Ajustaremos nuestras estimaciones de todas formas tras esta transacción.
