Mathias Pleissner (Scope Ratings) | La subida de los tipos hipotecarios ha aumentado la presión sobre la accesibilidad a la compra de vivienda. La prolongación de los plazos de las hipotecas a tipo fijo limita el riesgo de perturbaciones en el sistema bancario y favorece la resistencia de los mercados hipotecarios de la zona del euro. 

La certidumbre en torno al calendario de revisión de los tipos de interés de las hipotecas, especialmente para los prestatarios que suscribieron hipotecas a tipo fijo en el periodo de tipos de interés ultra bajos y cuyos periodos fijos están llegando ahora a su fin, ayudará a los prestatarios a ajustar sus pautas de consumo y a mitigar el riesgo de impago. Para mejorar la estabilidad financiera, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) sigue impulsando medidas macroprudenciales armonizadas basadas en el prestatario (BBM) en toda Europa. 

En 18 de los 21 países de la Unión Bancaria se aplican límites a la relación préstamo-valor, deuda-ingresos y deuda-servicio-ingresos, que han demostrado su eficacia para frenar los riesgos sistémicos, en particular en los mercados inmobiliarios sobrecalentados. Sin embargo, Alemania, España e Italia no han aplicado aun formalmente medidas basadas en el prestatario. En su lugar, se basan en las prácticas internas de los bancos y en las directrices de supervisión. 

Si no se adoptan medidas uniformes, la Junta Europea de Riesgo Sistémico teme que los mercados sigan siendo vulnerables a auges inmobiliarios inducidos por el crédito y a bruscas correcciones, lo que refuerza la necesidad de un marco regulador coherente en toda la UE. 

Así pues, los mercados inmobiliarios europeos han entrado en una nueva fase de divergencia regional, tras una década que pasó de la estabilidad a la volatilidad extrema. Tras un periodo de crecimiento generalizado de 2015 a 2019, la pandemia del Covid-19 desencadenó un inesperado auge inmobiliario, que dio paso a una brusca corrección en 2022 en un contexto de agresivo endurecimiento monetario.

El sur de Europa, con España y Portugal a la cabeza, se ha erigido en el actual motor del crecimiento. El precio de la vivienda en estos países aumenta anualmente a ritmo de doble dígito en un contexto de fuerte apoyo macroeconómico, que incluye un sólido crecimiento del PIB y un potencial hipotecario sin explotar. Los mercados de Europa central y septentrional se están estabilizando tras los recientes descensos, mientras que los mercados de Europa oriental podrían estar acercándose a sus propios puntos de inflexión. El ciclo inmobiliario europeo parece estar cada vez más determinado por los fundamentales específicos de cada región, más que por tendencias generales y sincronizadas. 

Por lo que respecta a las nuevas emisiones, el mercado de bonos garantizados ha vuelto por sus fueros: en junio se emitieron 20.400 millones de euros en el segmento de referencia en euros con lo que el segundo trimestre alcanzó su mejor resultado desde 2019, contrarrestando la calma de principios de año y marcando un tono positivo para el año. Con una emisión de 100.000 millones de euros en lo que va de año, el impulso actual sugiere que existe una base sólida para cumplir nuestra previsión de 155.000 millones de euros para todo el año.