Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | La última vez que escribí sobre la inversión inmobiliaria (a finales de mayo), dejé claro que para el inversor en fondos no es tan atractiva, salvo que encuentre productos de calidad a precios de derribo y, además, disponga de la liquidez y la paciencia precisas para invertir a largo plazo. Ahora el mensaje es más contundente: la temporada de gangas se está terminando, sobre todo entre los inmuebles de más calidad, por lo que no es una buena idea vender participaciones de fondos, pagar impuestos por las plusvalías generadas y enterrar el dinero en unos ladrillos de rentabilidad incierta salvo a muy, muy largo plazo.

Ojo: no estoy diciendo que ya estemos ante una burbuja de precios inmobiliarios. Ni mucho menos. Pero sí es cierto que cada vez son más escasas las oportunidades de encontrar inmuebles de calidad con cotizaciones a la baja. Lo cual no quita para que en algunos micro mercados surjan como setas promociones que parecen responder más a un afán de lavar dinero negro embolsado por culpa del confinamiento, que a la oferta de productos que vayan a tener una demanda real y firme a corto plazo. Por poner un ejemplo, en una de las zonas más exclusivas y caras de las Rías Bajas, han brotado de pronto promociones a pie de playa en solares que llevaban años llenándose de malas hierbas y sin que nadie, ni siquiera en los momentos de bonanza pre-covid, se atreviera a construir nada. Ahora, sin embargo, se ofrecen pisos de alta gama a precios más elevados que los de antes de la pandemia… mientras en la misma zona se acumula la oferta de chalets y mansiones de lujo (sí, los ricos también lloran, sobre todo si han fallecido los originales propietarios y ningún heredero es capaz de pagar su parte a los otros para quedarse con casas junto a la playa que suelen valer más de un millón de euros). Parece poco probable que, incluso aunque la economía se recupere con fuerza tras la pandemia, aparezcan de pronto compradores millonarios para tanto inmueble de calidad en oferta.

Este ejemplo ilustra lo que todos sabemos: primero, que el mercado inmobiliario se mueve en ocasiones por impulsos ajenos a la oferta y la demanda (igual que la pandemia ha hecho crecer el ahorro de las familias, también ha frenado el lavado de dinero negro, que ahora puede buscar salida en el ladrillo, como de costumbre); segundo, que el inmobiliario en realidad se compone de micro mercados, de modo que, en la misma zona, simplemente cambiar de acera, de orientación o de altura (recuerden, los áticos casi siempre son un diez o un quince más ciento más caros) supone diferencias de precio radicales.

Sin olvidar todos estos condicionantes, en los últimos tiempos no hago más que leer informes que pronostican una recuperación de los precios inmobiliarios mucho más rápida de la prevista en los peores momentos de la pandemia, pero sobre todo en el ladrillo que más debe gustar al inversor: el de calidad, bien ubicado y dirigido a una demanda solvente.

El inmueble de calidad también baja en los malos momentos, pero mucho menos que el conjunto del mercado residencial. Y también es el que se recupera con más rapidez, como ilustran las previsiones de los análisis más recientes. Veamos una selección: un informe de EsadeGeo FTI Consulting sitúa a España entre los veinte mejores países del mundo para hacer negocios, entre otras cosas por su escaso riesgo geopolítico. Y es que, de eso, tenemos realmente poco: quien piense que ese independentismo catalán que ya aplaza su ansiado referéndum a “antes de 2030” o que la crispación parlamentaria son riesgos, que mire lo que ocurre en otras naciones de nuestro entorno, como una Francia agitada por protestas sociales (anti vacunas más ultraderecha y chalecos amarillos) o una Alemania en la era post-Merkel. Por no hablar de la Menguante Bretaña sin pollo ni trabajadores por culpa del Brexit, o de los inestables regímenes escasamente democráticos de algunos países del Este comunitario.

Si se considera que en España no hay riesgo geopolítico serio y la gente viene a hacer negocios, se anima el mercado inmobiliario de oficinas, logística, etc… pero también el residencial, porque tras los negocios llegan los ejecutivos que, evidentemente, buscan inmuebles de calidad.

Lo cual nos da entrada al siguiente informe, esta vez de la inmobiliaria Barnes, especializada por cierto en viviendas de alta gama, que acaba de señalar que durante el primer semestre de este año el comprador internacional ha copado el 40 por ciento de las transacciones de viviendas de lujo en Madrid (aquellas por encima del medio millón de euros), lo que ha provocado un incremento interanual del 3 por ciento en los precios hasta junio. Lo dicho: los inversores de fuera ya están entrando fuerte en la caza de gangas entre las residencias de calidad, las ubicados en los distritos madrileños de Salamanca, Chamberí, Retiro y Centro, donde los precios se acercan a niveles previos a la pandemia (de 7.000 euros/metro cuadrado para arriba) y donde cada vez es más complicado encontrar oportunidades de inversión.

Esta recuperación del segmento de alta gama la certifica otro estudio reciente de eProperties, que afirma que sus operaciones de venta y alquiler de inmuebles durante el primer semestre han sido un 43 por ciento superiores a las del mismo periodo de 2020. Constata también una recuperación de los precios, de modo que el valor medio de los inmuebles vendidos con su intermediación llega a los 513.000 euros. La cifra puede parecer exagerada a nivel nacional, pero tengamos en cuenta que esta inmobiliaria opera en Madrid, Barcelona y Valencia, lo cual indica que, sobre todo, está vendiendo viviendas de alta gama (de una media de 125 metros cuadrados de superficie) en las tres principales ciudades españolas. Una vez más, el comprador apuesta por las zonas más exclusivas, sin olvidar factores como la proximidad al mar o a grandes zonas verdes.

Podría seguir con otros informes de BNP Paribas que hablan del incremento del nueve por ciento en la inversión inmobiliaria durante el primer semestre (protagonizada sobre todo por inversores institucionales y en todos los sectores, no sólo en el residencial); o con el goteo de estadísticas positivas sobre el incremento de hipotecas concedidas, las recuperaciones en los precios medios, etcétera, etcétera… Pero el mensaje parece suficientemente fundamentado: si está pensando en cambiar de vivienda para mejorar, sin duda ahora podrá vender mejor que hace un año su residencia actual y acceder a una de mayor calidad, también más cara que en plena pandemia. No pasa nada: lo comido por lo servido. Pero si está pensando en vender sus fondos de inversión para trasladar el dinero al ladrillo de calidad, tenga mucho cuidado. A lo mejor ya llega tarde.