Manuel Moreno Capa (Director de GESTORES) | En lo más duro de la crisis pandémica, cuando los carteles de “se vende” se multiplicaban en balcones y portales, y mientras las rebajas saturaban los otros portales inmobiliarios (los de la red), comenté que los inversores con liquidez, sin miedo y sin objetivos cortoplacistas podrían conseguir auténticas gangas en el ladrillo. Ahora, como siempre que reaparece la inflación, la inversión inmobiliaria acumula recomendaciones. Sin embargo, para el inversor en fondos no es tan atractiva salvo que siga encontrando productos de calidad a precios de derribo y, además, disponga de la liquidez y la paciencia necesarias para invertir a largo plazo.
Para quienes, pese a todo, continúen pensando que la mejor inversión es el ladrillo (¿siempre?) y que los inmuebles nunca caen de precio (incierto), una vía intermedia es acudir a los fondos de inversión inmobiliarios. Pero, de nuevo, son productos muy adecuados para el largo plazo. Entre otras cosas porque, como ya se ha comprobado, pueden volverse súbitamente ilíquidos en momentos críticos: recuerden la historia de grandes fondos inmobiliarios españoles bloqueados (en los que era imposible recuperar el dinero) cuando una crisis brutal en los precios del ladrillo impedía a las gestoras vender los inmuebles para atender a las solicitudes de reembolso de los inversores. Un fenómeno que se ha repetido más recientemente con especial intensidad en mercados como el británico, cuando los efectos combinados de la estupidez del Brexit y del impacto de la covid obligaron a congelar durante meses miles de millones de libras invertidos en fondos inmobiliarios.
Otra vía alternativa que recientemente ha proliferado está en los fondos de fondos inmobiliarios, pero con visión de más largo plazo todavía: hace poco una gestora anunció nuevos fondos de fondos centrados en capital riesgo ligado al ladrillo, es decir, en la inversión en compañías inmobiliarias no cotizadas que presentaran buenas perspectivas de creación de valor. Y centrado en mercados maduros como Europa, Estados Unidos y algunos de Asia Pacífico. Pero la gestora advertía, sabiamente, que el periodo adecuado para mantener el dinero en este producto rondaba los diez años, aunque podría extenderse a los doce o catorce.
Esta última vía subraya la necesidad de acercarse a la inversión en ladrillo (en cualquiera de sus formas) siempre con propósito de permanecer en ella durante muchos años. Y además diversificando internacionalmente, lo cual diluye los riesgos de invertir sólo en un mercado como el español, donde las diferencias de precio y potencial son abismales y muy dispares: no es lo mismo la vivienda nueva que la de segunda mano, la costa que el interior, un barrio céntrico que la periferia, un bajo que un ático, un piso que un local comercial, el inmueble de lujo que el de calidad media o baja… y así hasta el infinito. No hay más que ver la evolución reciente del desplome y (en algunos casos) leve recuperación de los precios inmobiliarios para entender que las alegrías y las penas van por barrios -nunca mejor dicho-, por calles, por tipo de producto… Si se acercan estos días al mayor salón inmobiliario de España (el SIMA, en Madrid), comprobarán esta diversidad, así como tendencias estimuladas por la pandemia, como la búsqueda de casas en la playa (teletrabajar junto al mar atrae mucho) o de viviendas unifamiliares con jardín (por si nuevos virus obligan a nuevos confinamientos). Otra cosa es que, dado el frenazo económico, estos nuevos gustos logren el respaldo de compradores con suficiente liquidez (léase estabilidad laboral y financiera).
Es cierto que algo de alegría (ligada a la recuperación económica y a los repuntes inflacionarios) se nota también en las recuperaciones de los fondos inmobiliarios. Si consultan los rankings de, por ejemplo, Morningstar, verán que estos productos fueron de los que más sufrieron por la covid pero registran ahora recuperaciones notables, sobre todo si invierten en mercados como el británico o el estadounidense. Un reciente informe de Knight Frank señala que en el sector inmobiliario de mayor calidad, Shanghai y Ciudad del Cabo son las capitales que más subirán durante 2021. Pero no demasiado, apenas un cinco por ciento. Madrid, que aparece en la lista de las 22 grandes urbes analizadas, se quedaría en un tres por ciento (tasa que comparte con otras diez ciudades). Por encima, con un modesto cuatro por ciento de aumento, figuran mercados tan cercanos como Lisboa o tan alejados como Londres o Miami, sólo aptos para millonarios que no teman a la distancia abierta por el Brexit o a la que supone tener en medio un océano. Pero no olviden que este informe se ciñe a los productos de calidad, los tradicionalmente más resistentes a las crisis.
Las previsiones internacionales no sólo son dispares por ubicaciones, sino también, y de un modo más acusado, por sectores: el ladrillo residencial, industrial o ligado a la sanidad o a productos tecnológicos emergentes (como los grandes centros de gestión de datos para la nube) muestra en general buenas perspectivas; sobre los hoteles hay diversidad de opiniones, aunque parece que lo peor ya ha pasado; por el contrario, no parece brillar el futuro de las oficinas (lastradas por una ola de teletrabajo que ha llegado para quedarse) y del pequeño comercio, salvo en las zonas más céntricas, donde la recuperación del consumo y, sobre todo, del turismo, reanimará los precios (aunque yo sigo viendo muchos carteles de “se alquila” en plena Gran Vía madrileña).
Por todo ello, por más que la inflación se anime y reavive las posibilidades del sector inmobiliario, sigue siendo una apuesta para largo plazo, incluso si se accede a ella a través de los fondos de inversión especializados. Y por más que haya precios de ganga, hay que pensárselo con calma, sobre todo si para meter el dinero de nuevo en ladrillos ilíquidos (aunque estén frente al mar) debemos deshacer posiciones en fondos de inversión, muchos de ellos con más potencial, incomparable mejor liquidez y, por supuesto, ventajas fiscales sin competencia.
