Elba Astorga (The Conversation) | Abrimos 2024 hablando de la crisis de la vivienda y lo cerramos dándole vueltas al mismo asunto. Porque al hablar de vivienda hablamos de un derecho ciudadano (el de tener un espacio digno que nos acoja) pero también de una forma de riqueza con la que se espera aumentar (o, como poco, preservar) el patrimonio, y que casi siempre se adquiere como fruto del trabajo (y algunos afortunados heredan).
Pero en los últimos años, cuando se habla de la crisis de la vivienda se habla también de la turistización de las ciudades y su transformación para el uso y disfrute de los visitantes, de las viviendas de uso residencial convertidas en pisos turísticos, de cómo la búsqueda de experiencias auténticas llevan a los turistas a barrios hasta ahora menos atractivos, de la adaptación de grandes espacios para permitir la realización de eventos de gran repercusión internacional.
Derecho ciudadano y activo financiero
El profesor Sergio Nasarre, de la Universitat Rovira i Virgili, plantea tres cuestiones importantes para el equilibrio del mercado inmobiliario:
- Que las familias prefieren ser dueñas de sus viviendas antes que vivir de alquiler. Nuestros artículos son accesibles gratuitamente y sin publicidad.
- Que es mejor un mercado con la propiedad bien distribuida entre las familias en lugar de pocos propietarios para muchas viviendas.
- Que se debe evitar el sobreendeudamiento de las familias.
La cuestión es que la vivienda tiene una doble función: para quien la habita es un derecho ciudadano y para quien la posee es un activo financiero. Estas dos fuerzas actúan en sentidos opuestos, por lo que cualquier intervención en una afecta a la otra.
En el momento actual, en el que la demanda parece superar a la oferta de vivienda, poner topes y controles en el mercado genera el riesgo de que los propietarios dejen de ofertar su patrimonio inmobiliario en el mercado o que los bancos acaben prestando menos –y más caro– para la compra de vivienda.
Suelo público y vivienda social
La profesora Carmen Esther Pérez-Falcón (ULPGC) analiza la cuestión del suelo público y la vivienda social en España. Desde mediados del siglo pasado, la normativa urbanística contempla la cesión al patrimonio municipal de un pequeño porcentaje (entre el 5 y el 15 %) de la edificabilidad de las promociones inmobiliarias. Ese suelo público se destina, entre otros, a la construcción de viviendas de protección pública.
No obstante, España está a la cola de Europa en su oferta de vivienda social de alquiler. Apenas tiene un 2,5 %. ¿Las razones? No se construyen suficientes viviendas y la ley contempla que, una vez cumplidos ciertos plazos, la vivienda pública se integre en el mercado de vivienda libre.
Construir más y mantener la calificación social de la vivienda construida en suelo público permitiría contar con un parque público de viviendas estable, eficiente y duradero.
¿Comprar, alquilar, heredar?
Aunque culturalmente los españoles valoran ser dueños del espacio que les cobija, no todos pueden permitirse la compra de una vivienda. Como avisa el profesor Nasarre y mostró la crisis hipotecaria de 2008, el sobreendeudamiento no debería ser una opción. De ahí la necesidad de sentarse y hacer números. Es lo que nos cuentan los profesores Jose Torres-Pruñonosa (UNIR), Ana Cruz Suárez (URJC), Javier Fernández-Pacheco (EAE) y Raúl Gómez Martínez (URJC).
El primer punto a considerar es el coste de la financiación, que en España ha fluctuado enormemente en los últimos años. Tras un largo periodo de tipos en torno al 0 %, el BCE comenzó a subirlos en el verano de 2022 para controlar la subida de precios en Europa tras la covid-19 y la crisis de suministros. En otoño de 2023 el Euríbor alcanzó un pico de 4,15 %, desde el que ha bajado al 2,43 % en diciembre de 2024.
El profesor Geoffrey Ditta, de la Universidad Nebrija, plantea que, en los próximos años, la cuestión demográfica va a alterar el mercado inmobiliario español. Las familias tienen cada vez menos hijos y los boomers envejecen, así que las próximas generaciones no tendrán que repartirse la herencia de sus padres (que, además, puede que tengan más de una vivienda en propiedad). A cambio, su gran reto será tener contratos de trabajo dignos.
Inversión inmobiliaria, crecimiento turístico
El profesor Ricardo Urrestarazu, de la Universidad de Málaga, señala que, entre las razones que impiden que bajen los precios de los alquileres en España, están el aumento de la compra de inmuebles como inversión y la caída en la construcción y entrega de viviendas de los últimos años. Para el autor, la escasez de oferta es más bien una escasez de oferta de vivienda asequible y no tanto una escasez de oferta de vivienda en general.
La función de activo financiero de la vivienda se manifiesta en el crecimiento del número de alojamientos disponibles en Airbnb. En 2023 había más de 350 000 anuncios activos en España. A diferencia del alquiler residencial, a largo plazo y estable pero con una rentabilidad en torno al 4 %, el alquiler turístico puede alcanzar rentabilidades de hasta el 7 % (o más, en zonas y temporadas de alta demanda).
El profesor José Tomás Arnau Domínguez, de la Universidad Europea, analiza en su artículo Alquileres turísticos: la rentabilidad que ha trastocado el mercado de la vivienda cómo esta perspectiva de enriquecimiento ha reducido la oferta disponible para alquiler residencial y ha transformado las ciudades.
A la medida del turista
La profesora Concepción Foronda Robles, de la Universidad de Sevilla, expone los cambios que se vienen produciendo en el turismo urbano por la permanente búsqueda de experiencias auténticas. Los turistas amplían cada vez más sus recorridos. Han pasado de visitar lo que hay que ver, la fachada de las ciudades, sus monumentos y museos, para irse a la parte de atrás, donde viven, comen y compran sus habitantes. Ahora recorren zonas menos turísticas, alterando con su experiencia de ciudad la cotidianidad del residente.
En el otro extremo, los grandes gestores privados se plantean epatar al visitante y brindarle experiencias grandiosas. Nos lo explica el profesor Xavier Ginesta (Universitat de Vic) con el caso de la renovación del estadio Santiago Bernabéu para, más allá de las competiciones del Real Madrid, convertirlo en parada obligada de las grandes figuras del pop internacional (afianzando Madrid como destino turístico moderno y sofisticado).
El profesor Ginesta propone que el “nuevo Bernabéu” se ha apuntado a la tendencia de los grandes clubes deportivos de convertir sus recintos en mallparks que, más allá de su condición de campos deportivos, se han convertido en espacios tematizados y de consumo (con venta de entradas, visitas guiadas, merchandising, alimentación, etcétera) para atender las necesidades de sus seguidores que, en el mundo globalizado en el que vivimos provienen de todos los rincones del planeta y, por tanto, son turistas.
