Renta 4 | La banca habría frenado la financiación a los proyectos BTR ante la incertidumbre regulatoria que introduce la nueva ley de vivienda, según recoge este lunes el diario elEconomista. Además, el escenario de tipos al alza no permite a los inversores cerrar planes de negocio concretos a largo plazo y hacer previsiones sobre los ingresos futuros, lo que dificulta analizar la viabilidad y el riesgo de los proyectos. La inseguridad jurídica se ha intensificado en el último año por los topes al precio del alquiler.

Por su parte, desde Colliers apuntan que “se está dando un incremento de no menos de 100 pbs en la rentabilidad exigida de los inversores para invertir en vivienda en alquiler, lo que supone que el precio del producto en alquiler baje, pese a que las rentas están subiendo, y que a muchos promotores los números ya no le salgan, pasando proyectos a BTS”. Además, “el encarecimiento de la financiación está llevando a que el inversor se encuentre con un efecto dilutivo de la financiación. Esto significa que la financiación cuesta más de lo que rinde el activo y por lo tanto cada euro que apalancas es un euro que te resta rentabilidad y eso lleva a que se complique la compra de este tipo de proyectos.”

Recordemos que las grandes compañías cotizadas del sector promotor (Aedas Homes, Neinor Homes y Metrovacesa) estimaban que entre un 10 y 15% de sus ingresos procederán de la venta de viviendas destinadas al alquiler,

Valoración:

Noticia con sesgo negativo, si bien no esperamos tenga impacto en la cotización de las Compañías.

Recordemos que Neinor Homes cuenta con una exposición directa al negocio de BTR, gestionando directamente su negocio patrimonialista. En este sentido, uno de los puntos más atractivos de la tesis de inversión de Neinor es precisamente su negocio del alquiler residencial (BTR), que prevemos supondrá un catalizador para la Compañía a medio y largo plazo, convirtiéndose en una de las empresas de referencia a nivel nacional, con el objetivo de alcanzar 5.000 viviendas (lanzadas) a 2025e (de las cuales estimamos 2.400 estén operativas en 2024 generando 27,4 mln eur de ingresos). Igualmente, consideramos que el negocio patrimonialista puede convertirse en una fuente de valor oculto para Neinor (estimamos hasta 150 mln eur sobre las 2.400 unidades de potencial revalorización de activos; compresión de yield desde el 6,0% sobre coste hasta un 4,5% aprox. sobre valor de activos).

Reiteramos nuestra recomendación de Mantener en Aedas Homes (P.O. de 19,0 eur/acc.), Grupo Insur (P.O. En Revisión) y Neinor Homes (P.O. de 9,50 eur/acc.), y Sobreponderar en Metrovacesa (P.O. de 8,30 eur/acc.).