Judit Montoriol-Garriga (Caixabank Research) | No hay duda de que la pandemia ha castigado severamente el mercado inmobiliario de la costa mediterránea y las islas a lo largo de 2020 y los primeros meses de 2021. El desplome del turismo internacional a causa de las restricciones a la movilidad y la incertidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria y económica han supuesto un notable retroceso del número de compraventas de viviendas en España por parte de extranjeros, que llegaron a desplomarse cerca de un 50% interanual en el 2T 2020. A pesar de que empezaron a recuperarse en el segundo semestre del año pasado, no se evitó cerrar el ejercicio con una dura caída del 24,2%, prácticamente unos 10 p. p. más que el descenso registrado por las compraventas por parte de españoles (–15,6%), que no se vieron tan afectadas por las restricciones a la movilidad dentro del territorio nacional.

Las restricciones a la movilidad internacional aún presentes en el 1T 2021 siguieron lastrando la demanda extranjera, que todavía presentaba retrocesos importantes en términos interanuales (–17,8%), mientras que las compraventas domésticas ya mostraban un cierto incremento (4,1% interanual, –0,7% respecto al 1T 2019). En consecuencia, el peso de las compraventas de extranjeros sobre el total descendió por debajo del 10% en el 1T 2021 (hasta el 9,7%), algo que no ocurría desde 2013.

Sin embargo, a pesar del pronunciado descenso de la demanda extranjera, las cifras de las operaciones en niveles siguen siendo importantes: los extranjeros compraron unas 47.500 viviendas en España en 2020 (11,3% del total de compraventas), una cifra similar a la de 2015 y muy superior al promedio de 2008-2014 (28.000 viviendas anuales), lo que demuestra que su interés por adquirir una residencia en nuestro país no ha disminuido.

Un factor que ha apoyado el sostenimiento de las ventas internacionales durante la pandemia ha sido la digitalización del proceso de comercialización y financiación de las nuevas promociones. Así, las promotoras que ya habían invertido en adoptar las nuevas tecnologías digitales han podido seguir prestando sus servicios a distancia, por ejemplo, mediante visitas virtuales a las viviendas. Asimismo, las entidades financieras también han mejorado la gama de productos y servicios digitales para sus clientes no residentes, ofreciendo la posibilidad de abrir una cuenta o de solicitar una hipoteca de forma 100% on-line, entre otras.

Un impacto heterogéneo según la nacionalidad del comprador

La evolución de las compraventas por nacionalidades está siguiendo un patrón común de fuerte caída en 2020 y cierta recuperación en 2021, pero tanto la magnitud del descenso como la velocidad de la recuperación están siendo bastante heterogéneas según el país de origen del comprador.

Entre los principales mercados, las compraventas de los británicos fueron las que más cayeron en 2020 (–29,1%), no solo por el fuerte impacto de la pandemia en el Reino Unido, sino posiblemente también por el brexit. Con todo, sigue siendo la nacionalidad que más viviendas compró en España en 2020 (unas 6.200, un 13% del total de compraventas de extranjeros) y se está recuperando a una velocidad similar a la de los dos otros grandes compradores, franceses y alemanes, que está siendo relativamente lenta (en el gráfico, se puede observar cómo la burbuja de Alemania se sitúa por debajo de la línea recta de 45 grados marcada en puntos rojos). En una posición similar encontramos a los Países Bajos, cuyas compraventas presentan una caída moderada, pero una recuperación más lenta.

Por otra parte, Noruega, China y Ucrania registraron las mayores caídas en 2020 y no mostraban signos de recuperación en el 1T 2021, si bien no es un dato preocupante puesto que el peso de estas tres nacionalidades combinadas solo representa el 6,3% del total, tal y como indica el tamaño de la burbuja en el gráfico. Finalmente, destacan positivamente Marruecos, Bélgica y Suecia, por registrar una caída suave en 2020 y una rápida recuperación en el 1T 2021. En particular, Marruecos sobresale por ser la única nacionalidad con un crecimiento interanual (del 9,2%) de las compraventas en el 1T 2021.

Esperando la demanda foránea

De cara al futuro, las perspectivas de recuperación son esperanzadoras, tal y como sugieren las búsquedas en Google sobre comprar una vivienda en España realizadas desde países terceros. En mayo, coincidiendo con el inicio de la relajación de las restricciones a la movilidad internacional, se produjo un fuerte repunte en la intención de compra por parte de extranjeros, especialmente en Francia, Bélgica, los Países Bajos y Noruega. En cambio, las búsquedas desde el Reino Unido e Italia siguen deprimidas, y, en un término medio, encontramos a Alemania, Suecia y Dinamarca. Es de esperar que el avance de la campaña de vacunación en los países europeos y la puesta en funcionamiento del certificado digital COVID de la UE impulsen la demanda embalsada de extranjeros, que están esperando a poder viajar para comprar su vivienda en España. Además, los nuevos patrones laborales acelerados por la pandemia, como el teletrabajo, permitirán que trabajadores europeos puedan instalarse en España durante temporadas más prolongadas para disfrutar del clima mediterráneo mientras teletrabajan, de tal manera que ahora el mercado cuenta con un nuevo perfil de comprador internacional.